The Korean Housing Association
[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 31, No. 2, pp.127-138
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Apr 2020
Received 18 Mar 2020 Revised 09 Apr 2020 Accepted 09 Apr 2020
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2020.31.2.127

영국 주거실태조사 분석을 통한 주택소비 특성에 관한 연구

이재광*
*정회원(주저자, 교신저자), 서울대학교 지속가능발전연구소 객원연구원
An Analysis of English Housing Survey for Housing Consumption Characteristics
Lee, Jae-Kwang*

Correspondence to: Jae-Kwang Lee, Institute for Sustainable Development, Seoul National University, 1 Gwanak-ro, Gwanak-gu, Seoul, 08826, Korea. E-mail: j.k.lee@snu.ac.kr

Abstract

The recent years have witnessed that it is an important objective for policy makers and public housing suppliers to understand housing market from the viewpoint of housing consumers. This study explores English housing survey in three ways to draw useful implication. First, it is found that English housing survey includes detailed information that allows the UK government to make effective housing policies. Second, it is found that housing consumers in England can be classified into four groups which have several sub-groups showing different characteristics in terms of household composition, income, housing costs, and affordability. An interesting point is that a lower-income group has a greater number of sub-groups than a higher-income group, indicating that the former shows more diverse housing needs in terms of housing welfare. Lastly, factors affecting the choice of owned and publicly rented houses are found to include household's income, age, and employment status, and is also found that previous housing tenure is strongly related to the current housing tenure of households. An important point is that a certain group of household composition has emerged as an important player that housing welfare policy may look into, such as lone parent with children, female household, male one-person household.

Keywords:

English Housing Survey, Housing Consumption Characteristics, Cluster Analysis, Multinominal Logistic Regression, One-Person Household

키워드:

영국 주거실태조사, 주택소비 특성, 군집분석, 다항로지스틱모형, 1인 가구

I. 서 론

1. 연구의 배경 및 목적

저출산과 고령화에 따른 인구구성의 변화, 스마트 폰을 필두로 한 기술의 진보, 다양한 소비트렌드와 문화의 출현은 우리 사회와 개인의 행동양식에 영향을 미치고 있으며, 나아가 우리의 주택 소비양식에까지 변화를 가져오고 있다. 다양한 라이프스타일과 취향을 가진 주택소비자들이 주택시장에 출현하고 있으며 이들은 기존과는 다른 차별화된 패턴을 그려내고 있어, 주택시장은 그 어느 때보다 공급자 중심에서 수요자 중심으로 시장의 무게가 이동해 가고 있다. 또한, 인터넷과 통신 등의 플랫폼은 정보 유통의 속도를 증가시켜 다양한 소비트렌드의 형성을 더욱 가속화시키고 있는 상황이다.

급변하는 주택소비 트렌드에 대응하기 위해 주거정책입안자와 주택공급자들은 주택소비자의 요구와 니즈를 파악하기 위해 역량을 집중하고 있다. 공급자보다 수요자측면에서 주택시장을 이해하는 것이 중요한 아젠다가 되었고, 이를 통해 실효성 있는 주거정책을 마련하고 주택공급의 새로운 기회를 발굴하려는 전략을 실행에 옮기고 있다. 여기에 국내 공공 주택공급자들은 주거복지 실현이라는 공적 역할을 동시에 달성해야 하는 입장에 놓여 있어, 주택소비자의 니즈 파악에 대한 요구가 높은 실정이다.

수요자 측면에서 주택소비자의 요구와 니즈를 파악하는 방법에는 여러 가지가 있을 수 있으나, 가장 선호하는 방법 중의 하나는 선진사례를 통해 간접적으로 주택소비자들의 특성을 알아보는 것이다. 선진국의 주택시장은 최근 국내 주택소비자에서 관찰되는 라이프스타일과 트렌드에 대한 변화를 경험한 바 있으며, 이미 다양하고 세분화된 주택시장으로 들어서 있다고 볼 수 있기 때문이다. 또한, 선진국 정부당국은 이러한 변화에 대응하여 이미 업그레이드된 주택정책과 실태조사 등을 실행에 옮기고 있다(Ministry of Housing, Communities & Local Government, 2019a). 따라서 다소 차이가 있을 수 있겠지만, 선진국 사례분석을 통해 주택소비 특성에 대한 시사점을 발견할 수 있을 것으로 사료된다.

영국은 주택 선진국이며, 50년에 걸쳐 발간해 온 영국의 주거실태조사에는 다양한 주택소비자의 특성과 행태가 담겨있을 것으로 예상된다. 연구에서 중점을 두는 부분은 영국의 주거실태조사 체계를 파악하고 주택소비자들의 특성 및 이들의 주택 점유형태 선택에 영향을 미치는 요인들을 분석하여, 이를 기반으로 국내의 주택소비에 대한 시사점을 도출하는 것이다. 구체적으로, 첫째는 영국 주거실태조사의 구성과 체계를 파악하여 주거정책에 대한 시사점을 도출한다. 둘째, 영국 주택소비자를 세분화하고, 군집별로 특성을 분석하여 어떠한 주택소비 특성을 나타내고 있는지 알아본다. 셋째, 영국 주택소비자들의 주택점유형태 선택에 영향을 미치는 요인들을 살펴보고 주택소비자와 주택정책에 대한 시사점을 도출한다.


II. 선행연구 고찰

주거실태조사 자료는 목적에 따라 다양한 연구에 사용이 되어왔다. 연구 주제별로 선행연구를 정리하면, 주거환경 만족도에 영향을 미치는 요인을 분석하는 연구에 주거실태조사가 활용되고 있다. 주거실태조사의 전반적인 주거환경 만족도에 대한 변수를 종속변수로 설정하고 물리적, 사회적, 자연적 주거환경변수와 가구 및 주택에 대한 변수를 독립변수로 추가하여 어떠한 요인들이 주거만족도에 통계적으로 유의미한지를 로지스틱모형을 통해 파악하고 있다(Son & Namgung, 2018).

유사하게 주택 점유형태를 결정하는 요인을 분석하는 연구에도 주거실태조사가 활용되었다. 자가와 차가의 두 가지 형태의 주택 점유형태를 결정하는 요인을 가구와 주택 특성변수와 지역특성 변수 등을 고려하여 분석하고 있다(Yoo, 2015). 이러한 유형의 연구는 지속적으로 진행되어 왔으며, 가구의 소득, 나이, 구성원 수 등이 자가선택확률을 높이고 사용자 비용은 반대로 확률을 낮춘다는 결과를 보이고 있다. 또한, 주택의 규모가 작을수록 자가 확률이 낮아진다는 것을 밝히고 있다. 최근에는 연령, 코호트, 기간효과를 중심으로 주택 점유형태에 대한 시계열적 분석이 진행되고 있는 추세이다(Roh, Kang, & Lee, 2018).

주거실태조사라는 명칭에서 알 수 있듯이 주거실태를 파악하는 연구에도 주거실태조사 자료는 널리 활용되고 있다. 2012년 주거실태조사를 사용하여 청년가구의 주거실태를 다룬 연구는 5대 광역시의 20-34세의 청년을 대상으로 청년가구의 주거 빈곤과 주거비 부담실태를 체계적으로 분석하고 있다(Lee, 2015). Moon & Lee(2018)은 2017년 주거실태조사 자료를 사용하여 청년가구에 대한 주거지원 프로그램에 대해 연구한 바 있으며, 프로그램에서 상담이나 정보 제공 등의 요구가 높은 사실을 밝히고 있다. Kwon & Lee(2015)은 청년 임차가구의 주거 군집에 초점을 두어 연구를 진행한 바 있다. 투자, 지불가능성과 비용의 세 가지 요인으로 청년가구를 4가지 군집으로 분류한 후 각 군집의 가구 및 주거 특성이 어떤지를 분석하고 있다.

소득계층별 주거실태에 초점을 맞춘 연구도 진행되었다(Lee, 2012). 가구를 소득계층별로 구분한 뒤 각 소득분위별로 가구원수, 주택자산, 주택사용면적 등의 특성을 2006, 2008, 2010년에 걸쳐 비교 분석하고 있다. 시사점으로는 12인 가구 중 저소득 노인가구 증가에 대비할 필요가 있음을 진단하고 있고 저소득층의 월세 부담을 고려한 대책마련이 필요함을 지적하고 있다.

국내 주거실태조사에 관한 연구에 비해 해외 주거실태조사에 관한 연구는 드물며, 국내에서는 Jin & Kim(2012)의 연구가 유일하다. 연구는 국내 주거실태조사의 발전을 위한 시사점 도출과 주택정책 측면에서 활용성을 제고하기 위해 영국, 일본과 호주를 포함한 6개 국가를 대상으로 주거실태조사 특징과 유형을 비교 분석하였다. 연구는 해외 6개국의 주거실태조사를 비교 분석한 결과로 국내주거실태조사의 발전을 위해 4가지의 시사점을 도출하여 제안하고 있다. 일례로 주거실태조사 내용의 체계화와 표준화가 필요함을 강조하고 있으며 조사항목을 기본 필수항목과 선택항목으로 구성할 것을 제안하고 있다.

선행연구 검토를 통해 도출할 수 있는 한계점은 두 가지로 볼 수 있다. 하나는, 기존 연구들에서는 주택소비자들을 그룹화하고 특성을 분석하는 데는 미흡한 점이 있었다. 주택소비자들을 그룹화 하는 접근방법은 수요측면 에서 주택소비를 이해하는 데 필요한 부분으로, 주택시장에 어떠한 니즈를 가진 주택소비자들이 존재하며 그들의 특성은 어떤지를 알 수 있다. 또한, 주택공급자 입장에서도 타겟을 삼아야 할 주택소비 그룹들에 대해 이해할 수 있는 밑바탕이 된다고 볼 수 있다.

다른 하나는 해외 주거실태조사에 대해 심층적으로 분석하여 국내 주택정책에서 고려할 만한 시사점들을 파악하고자 하는 노력이 부족했다는 점이다. 여러 해외 주거실태조사들의 개요를 서로 비교하는 연구는 있었으나, 해외 주거실태조사의 세부내용을 들여다보는 연구는 찾아보기 어려웠다.

주택소비자 측면에서 주택시장을 파악하기 위해서는 주택소비자들을 세분화하여 특성을 분석하고 해외 선진사례의 경험을 평가해 보는 것이 필수적이라고 할 수 있다. 이에 본 연구는 선행연구의 한계점들을 인식하고 주거실태조사관련 연구의 깊이와 넓이를 더하고자, 영국 주거실태조사 자료를 바탕으로 분석을 수행한다.


III. 연구 자료 및 방법

1. 분석 자료와 변수의 설정

본 연구에서 사용하는 자료는 영국의 13,300가구와 가구원을 대상으로 매년 실시하고 있는 주거실태조사의 2017-18년 가구편의 원자료이다. 가구편의 자료는 인터뷰를 통해서 얻은 정보를 정리해 놓은 자료이며, 이외에 현장조사를 통해 주택의 상태를 파악하는 재고편이 있다. 본 연구의 목적과 부합하는 자료는 가구편의 자료이므로, 분석의 표본 수는 인터뷰 응답 가구수(12,970가구) 중 통계상의 결측치를 제외한 11,991가구이다. 여기서 ‘가구’의 개념은 1인이나 여러 사람으로 구성된 그룹, 혹은 식당이나 거실을 공유하는 사람들의 집합으로 정의된다(Department for Communities and Local Government. 2017b). 영국주거실태조사의 샘플 수는 한때 30,000가구에 달했지만, 통계 방법론의 진보를 통해 2001년에 17,500가구로 감소하였고, 현재는 13,300가구의 표본으로 전국을 아우르고 있다.

영국 주택소비자들의 주거점유 형태 선택요인 분석에 사용된 변수들에 관해 설명하면, 종속변수로는 민간임대주택 점유를 기준으로 하여 자가주택 점유와 공공임대주택 점유의 세 가지 범주를 사용하였다. 독립변수로는 가구의 구성형태, 가구 구성원 수, 자녀 수, 가구주 나이, 가구주와 배우자 고용형태, 가구주의 직업, 가구의 소득, 가구의 취약성 등의 가구의 사회경제적 특성과 가구의 과거 점유형태를 비롯한 주거 이동에 관련된 사항이 포함되며, 주택유형을 설명하는 변수도 고려하였다<Table 1>.

Summary Statistics of Variables

2. 방법론 개요

연구의 목적을 달성하기 위하여 영국 주거실태조사를 이용한 세 가지의 분석을 구성하였다. 각각의 분석은 개별적인 방법에 의해 수행되며, 분석의 초점은 영국 주거실태조사 체계를 파악하는 것에서부터 주택소비자들의 특성을 분석하고 이들의 점유형태 선택에 영향을 미치는 요인들을 알아보는 것에 이른다. 분석 방법론의 세부적인 사항은 다음과 같다.

첫째, 영국 주거실태조사의 구성과 내용을 알아보기 위해 요인분석을 수행한다. 요인분석은 다량의 변수를 소수의 공통된 집단으로 요약하는 방법의 하나로 자료를 단순화하고 자료의 구조를 파악하는데 널리 사용되고 있다. 기본적인 원리는 변수들 간의 특성을 파악하고 이러한 특성을 기준으로 설명이 가능한 변수들을 추출하는 것이다. 주로 통계적인 상관관계를 활용하는 경우가 많으나, 본 연구에서는 비통계적인 방법을 사용하여 항목별로 요약하는 접근법을 채택하였다.

둘째, 영국 주택소비 특성을 수요자 측면에서 파악하기 위해 주택소비자들에 대한 세분화 분석을 수행한다. 주택소비자들을 세분화하기 위해 군집분석을 적용하였다. 기본적인 군집분석의 사용 용도는 여러 집단들이 혼합된 하나의 그룹을, 대표적인 특성들을 이용하여 여러 개의 군집으로 분류하는 것이다. 본 연구에서는 군집분석을 위해 기존 연구들에서 중요하게 고려되고 있는 주택소비 특성 7가지를 추출하였다. 특성들은 가구주와 가구형태에 관한 사항에서부터 주택의 규모 및 소득에 관한 사항을 포함하고 있다. 이러한 특성들을 기반으로 영국 전제 주택소비자들을 군집으로 분류하였다.

일차적으로 분류된 군집들은 대분류 기준으로 주택소비자들을 나누고 있기 때문에 상세한 분석을 위해서는 추가적으로 군집들을 세분화할 필요가 있다. 따라서 본 연구에서는 군집들을 세분화하여 영국 주택소비자들을 보다 정밀하게 관찰할 수 있도록 추가적인 분석을 수행하였다.

추가적인 분석에서는 군집분석에 의해 분류된 주택소비 군집별로 세부특성을 고려하여 해당 군집을 여러 개의 하위 그룹으로 세분화하였다. 군집을 하위그룹으로 세분화하는 과정에서 주택소비자의 상세특성 4가지 항목이 고려되었다. 가구의 구성과 가구주의 고용형태를 고려해 주택소비 그룹에 속한 가구의 특성을 구체화하였고, 주택 점유형태와 가구의 취약성 정도를 고려해 군집별 가구의 주택과 복지 관련 특성을 표면화하였다.

세 번째 분석에서는 자가주택과 공공임대주택 선택에서 영국의 주택소비자들이 어떠한 요인들을 중요하게 고려하고 있는지를 파악하였다. 이를 통해 대조적이라고 볼 수 있는 자가주택과 공공임대주택의 선택에 대한 주택소비자들의 특성을 심층적으로 분석하였다. 분석결과를 토대로 주택소비자들의 점유형태 선택과 관련한 특성을 파악하여 주택공급과 주택정책에 있어 시사점을 도출하였다.

3. 모형의 설정

1) 군집분석

영국 주택소비자들에 대한 군집분석을 실행하기 위해 해당 분야에서 가장 널리 이용되고 있는 K-means 클러스터링 알고리즘을 적용하였다(Lee et al., 2018). 알고리즘의 수식은 다음과 같이 구성된다.

SSE=i=1kjCixj-mi2

여기서 Ci는 i번째 클러스터, mi는 클러스터의 중심값이며, xj와 mi의 차이는 두 지점 간의 거리를 의미하며, SSE (sum of squared error)는 오차값의 합으로서 해당 값을 최소로 하는 클러스터의 개수를 구하는 것이 알고리즘의 핵심이다. 본 연구의 군집분석에서는 앞에서 언급한 7개의 변수를 사용하여 영국 주택소비자들을 군집으로 분류하였다.

2) 다항 로지스틱 모형

본 연구의 세 번째 분석에서는 주택소비자들의 주택점유형태 선택에 영향을 미치는 요인을 분석하는데, 이러한 종류의 분석을 수행하는 데 특화된 다항로지스틱모형을 적용하였다. 다항로지스틱모형은, 반응변수가 0과 1의 값을 갖는 이항로지스틱모형의 확장된 형태로 3개 이상의 범주를 반응변수로서 채택하여, 해당 범주를 선택할 사건이 발생할지 또는 그렇지 않을지에 대한 확률을 분석할 때 주로 이용한다(Lee, Lim, & Kang, 2010).

본 연구에서는 자가주택, 민간임대주택, 공공임대주택의 세 가지 주택점유형태 범주를 분류하고, 주택소비자들의 주택점유형태별 선택에 대한 확률을 추정하기 위해 반응변수로 설정하였다. 이 중 민간임대주택에 대한 선택확률을 기준값으로 설정하고, 자가주택과 공공임대주택에 대한 주택소비자들의 선택 승산비를 추정하였다. 주택소비자의 주택점유형태를 설명하는 변수로는 가구 구성의 특성, 가구주와 배우자의 특성, 주택의 특성, 가구의 소득특성, 그리고 기타 그 외 가구 특성들을 고려하였다. 이를 반영하여 주택점유형태 선택확률 다항로지스틱모형 수식을 도출하면 다음과 같다.

PYi=jxi, si, ti, di, miPYi=Jxi, si, ti, di, mi=exp[αj+βj1'xi+βj2'si+βj3'ti+βj4'di+βj5'mi]

여기서, j=1,....,J는 반응변수의 범주를 나타내며 본 연구에서는 3으로 설정된다. P(Yi=j)는 주택소비자 i의 해당점유형태를 선택할 확률을 나타낸다. xi는 가구 구성형태의 벡터, si는 가구주와 배우자 특성의 벡터, ti는 주택특성의 벡터 di는 가구소득 특성의 벡터, mi는 그 외 가구특성의 벡터를 나타낸다. 본 연구에서는 민간임대주택에 대한 선택확률을 기준값으로 하였기 때문에, 민간임대주택 선택확률 대비 자가주택 선택확률에 대한 승산비와 민간임대주택 선택확률 대비 공공임대주택 선택확률에 대한 승산비가 모형을 통해 추정된다.


IV. 분석 결과

1. 영국 주거실태조사 분석

1) 영국 주거실태조사

영국 주거실태조사(English Housing Survey)는 영국의 주택, 커뮤니티 및 지방정부부(Ministry of Housing, Communities and Local Governments)에서 매년 실시하는 국가 단위 조사이다. 가구의 주거실태와 주거환경, 그리고 가구의 에너지 사용 효율성 등을 조사하여 이에 대한 정보를 수집하는 것을 목적으로 한다. 영국 내 모든 주택점유형태를 대상으로 하고 있으며, 조사의 기본적인 목적은 정부의 주택정책을 개발하고 실행된 주택정책을 모니터링 하는 것이다.

영국 주거실태조사는 1967년에 처음 시행된 이후 50년 이상 지속되고 있는 세계에서 가장 오래된 주거실태조사로 알려져 있다. 1967년과 1971년에 시행된 실태조사는 주택재고와 가구에 대한 매우 제한적인 정보만을 수집하는데 그쳤으나, 이후 지속적으로 발전되었다. 1978년과 2001년 사이에는 주택에 대한 물리적인 현장조사에 가구에 대한 인터뷰 조사가 추가되어 매 5년마다 실시되었다. 2008년에 이르러서는 개별적으로 수행되던 두 조사가 하나로 통합되면서 현재의 영국 주거실태조사를 구성하게 되었다(Department for Communities and Local Government, 2017a).

1967년 조사와 2017년 수거실태조사를 간략히 비교해 보면 주택과 가구에 대한 조사가 어떻게 발전되어 왔는지 이해할 수 있다<Table 2>. 1967년 당시 주거실태조사는 주택 및 지방정부부에서 직접 주간을 하고 관리를 담당했으나 2017년에는 가구와 주택에 대한 정보수집에 관심이 있는 여러 기관들이 컨소시움을 이루어 실태조사를 운영하고 관리하고 있다(Department for Communities and Local Government, 2017c).

English Housing Surveys: 1967 and 2017

조사 수단에 있어서도 획기적인 변화가 있었다. 1967년에는 단지 1페이지로 구성된 조사표에 의존을 하였지만, 현재는 35분간의 면담을 비롯해 29페이지 분량의 조사표를 통해 다양한 정보를 수집하고 있다. 샘플링 방법에 있어서도 기존에는 지역을 정해놓고 무작위로 주택을 선택하였지만, 현재는 지역과 가구주의 특성 등 여러 요소를 고려하여 체계적으로 전국을 커버하는 샘플을 표본으로 삼고 있다.

2) 영국 주거실태조사 구조 및 내용

영국 주거실태조사는 가구 편과 주택재고 편으로 나누어져 있고, 전자는 가구와 주거특성을 인터뷰를 통해 조사하고 기록한 것이고 후자는 주택의 상태와 에너지 사용 등에 대한 사항을 현장조사를 통해 파악한 내용이다. 본 연구에서는 연구목적에 맞게 가구 편의 구조와 내용을 분석하였다. 가구 편은 가구의 사회경제적 특성에서 주거상태에 이르기까지 7가지 분류로 구성되어 있다. 각 분류는 여러 개의 하위 항목으로 구성되어 있으며, 각 항목에는 관련 정보를 수집하기 위해 설계된 변수들이 포함되어 있다. 설계된 변수의 총 개수는 74개이며, 각 분류의 내용과 범위에 따라 변수들이 배분되어 있다. 이를 테면 가구주와 가구원의 고용상태 분류에는 총 8개의 변수들이 설계되어 배분되어 있으며, 가구주의 소득 분류에는 5개의 변수가 설계되어 있다(Ministry of Housing, Communities & Local Government, 2019c).

영국 주거실태조사의 구조와 내용은 다음의 4가지로 정리할 수 있다. 첫째, 가구의 소득을 파악하는 데 있어 가구주뿐 아니라, 배우자, 그리고 경제활동에 참여하고 있는 다른 구성원들을 파악하여 가구의 총소득을 상세히 조사하고 있다는 것이 특징으로 보인다. 모기지와 임대료 등에 대한 주거관련 비용 정보를 수집하고 있으며, 이를 근거로 주거비용을 포함한 경우와 그렇지 않은 경우로 구분하여 소득을 산정하고 있다(Ministry of Housing, Communities & Local Government, 2019a). 이러한 정보들은 ‘주거 빈곤’ 정도를 파악하고 대응 정책을 개발하는 데 유용하게 쓰일 수 있으며, 역으로 그러한 상태를 모니터링 하는 데도 중요한 지표로 활용되고 있다.

둘째, 가구의 경제적 취약성과 가구 구성원의 신체적 취약도를 모니터링 하고 있으며, 추가적으로 가구의 주택구입가능정도에 관한 정보를 수집하여 주거복지 실태를 파악하고 주택정책 개발을 위한 근거로 삼고 있다. 영국 주거복지정책의 핵심적인 부분의 하나인 주거보조금에 대한 사항도 별도로 조사하여 정책에 활용하고 있다.

또한, 주거실태조사의 주택재고 편에는 거주자의 웰빙에 관한 사항을 담고 있는데, 점유형태와 가구 구성별로 파악하고 있다. 개인적 웰빙에 대한 정보는 여러 방면에서 유용하게 사용될 수 있다(Ministry of Housing, Communities & Local Government, 2019b). 가령 임대주택 거주자와 자가주택 거주자의 웰빙 수준을 비교하여, 자가주택 거주자의 만족도가 더 높다는 사실을 파악할 수 있다. 이렇게 점유형태와 개인의 웰빙이 직접적인 연관성을 갖고 있다는 사실이 발견되면, 정책결정자와 주택공급자들은 자가 주택 거주율의 증대가 주택시장의 주거안정뿐 아니라 개인의 웰빙을 위해서도 중요한 요소임을 나타낼 수 있다.

셋째, 영국 주거실태조사의 다른 특징은 주택의 소유와 점유형태에 관한 사항을 구체적으로 조사하고 있다는 점이다. 특히 점유형태와 관련해서 단순히 소유와 임대로만 구분하여 조사하는 것이 아니라, 자가 여부, 민간임대 여부, 모기지사용 여부, 공공임대 여부 등의 사항을 고려하여 7가지 항목으로 구체적으로 살펴보고 있다(Ministry of Housing, Communities & Local Government, 2019c). 예를 들어 자가 소유의 경우에 모기지를 납입 중인 소유자(buying a house with mortgage)와 대출상환을 완료한 소유자(owned outright)로 나누어져 조사된다. 공공임대의 경우는 지자체가 공급하는 임대주택과 주택협회에서 공급하는 임대주택으로 양분되어 있다.

마지막으로, 주거공간의 공유문화가 널리 보급된 문화답게 주택의 공유 여부를 파악하는 항목도 조사에 포함되는 것이 특색으로 보인다. 해당 정보는 독립적으로 사용되고 있는 주택과 구별되어 얼마만큼의 주택에서 몇 개의 침실이 몇 명의 구성원에 의해서 공유되고 있는지의 현황을 파악하는 데 유용하게 사용되고 있다. 또한, 최근 증가하고 있는 공유 주거문화의 확산과도 맞물려 주택정책 및 공급에 있어 유용한 정보를 제공해 주고 있다.

3) 영국 주거실태조사의 활용 및 성과

영국 주거실태조사는 주택의 물리적 환경에 대한 정보와 거주가구의 개별특성에 대한 정보를 통합하여 제공하고 있다는 점에서, 자료 그 자체만으로도 충분히 유용하다. 그뿐만 아니라 주거실태조사가 담고 있는 정책관련 다양한 인사이트들은 조사를 통해 얻을 수 있는 정보이상의 가치를 제공해주고 있다. 이러한 인사이트들은 주거정책뿐 아니라 에너지와 안전 등의 다양한 분야에도 활용이 되고 있어, 여러 공공기관들을 비롯해 비영리단체, 씽크탱크, 컨설팅회사 등의 민간기관에서 주거실태조사를 다양한 목적으로 활용하고 있다. 또한, 여러 논문과 학회지에 주거실태조사를 활용한 분석과 연구가 게재되고 있는 것은 주거실태조사가 그만큼 공신력과 범용성을 겸비하고 있음을 알려준다.

영국 주거실태조사의 가장 성공적인 성과는 주택정책과 에너지 정책을 비롯한 여러 공공정책의 수립과 실행에 중요한 영향력을 미치고 있다는 점이다<Table 3>. 예를 들면, 1970년대와 1980년대에 걸쳐 주거실태조사에서 주택수리비용에 대해 상세한 정보를 수집하게 되었는데, 이를 바탕으로 민간 주택 공급부분을 위한 지원책 마련에 대한 논의가 공론화 되었고, 민간부분 뿐 아니라 지자체에 대한 보조금지원 정책으로 이어졌다. 정책수립과정에서 보조금을 어떻게 지원할지에 대한 논의가 있었을 시에도 주거실태조사에 수록된 정보를 기반으로 보조금 분배 기준을 정할 수 있어, 여러 방면에 걸쳐 주거실태조사가 주택정책 수립에 영향을 미치고 있음을 알 수 있다. 최근에는 주거실태조사 자료가 2017 주택백서 작성에 사용되었는데, 주택보유율, 주거비용과 주택부담가능정도에 관한 정보들이 포함되었다(Department for Communities and Local Government, 2017c).

Selected Policies Informed By EHS

2. 영국 주택소비자 특성분석

1) 주택소비자 군집분석

군집분석을 이용하여 영국 주택소비자들을 분류하기에 앞서 결정해야 할 사항은, 주택소비자들을 몇 개의 군집으로 분류할 수 있는가 하는 문제이다. 임의의 수를 정하여 군집을 분류할 수도 있으나, 이럴 경우 상이한 특성을 가진 군집이 누락되거나 병합될 가능성이 있기 때문에, 여기서는 단계적 군집분석을 통해 군집 수를 도출하여 적용하였다(Lee et al., 2018). 단계적 군집분석을 통해 영국 주택소비자를 분류할 수 있는 최적의 군집 수로 4가 도출되었다.

영국의 주택소비자들을 체계적으로 분석하기 위하여 가구 및 주택특성을 고려하여 특성별로 분류하였다. 군집분석에는 가구 구성원 수, 가구주의 나이, 가구소득 등의 가구에 관한 항목과 침실개수 등의 주택의 규모를 나타내는 항목들이 사용되었다. 군집분석 결과 영국 주택소비자들은 4개의 AD 그룹으로 분류할 수 있었다. A그룹은 전체 가구의 18.7%, B그룹은 가장 많은 40.2%를 차지하였다. C그룹은 31.6%로 나타났고 D그룹은 가장 작은 9.35%를 기록하였다<Table 4>.

The Results of Clustering Analysis of English Housing Consumers

특징별로 4개의 그룹을 살펴보면, 가구 내 풀타임종사자의 수에서 A와 D그룹은 각각 1.5와 1.8로 1명 이상의 가구 구성원이 풀타임으로 일하고 있는 것으로 나타났다. 가구주와 배우자가 맞벌이하거나, 자녀가 사회에 진출하여 경제활동을 하는 경우가 이에 해당하는 것으로 보인다. C그룹은 0.94로 가구주가 정규직으로 일하는 전형적인 가구들이 여기에 속하는 것으로 보인다. B그룹은 0.27로 가구 내 경제활동 참가율이 현저히 떨어지는 것으로 나타났다. 해당 그룹에서 1인 가구의 비율이 높은 점을 고려하면, 은퇴한 1인 가구주들이 포함되어 있을 가능성이 크고 실직이나 비경제활동 중인 가구도 여기에 속하는 것으로 보인다.

가구주의 나이는 B 그룹에서 가장 높은 것으로 나타났는데, 이러한 결과는 은퇴한 가구들이 여기에 속하고 있다는 앞의 분석결과를 뒷받침해주고 있다. A와 D그룹의 경우 젊은 중년층인 가구주가 주를 이루지만, C그룹은 가구주의 대부분이 중장년층에 속하는 것으로 나타났다.

주택의 규모를 보여주는 침실 개수에서는 D그룹이 3.5로 가장 크며, B그룹이 2.3으로 가장 적었다. D그룹에 속할 수 있는 가구의 형태가 1자녀 초과 부부가구임을 감안하면 해당 그룹에서 주택의 규모가 가장 큰 것이 이해 가 가는 부분이다. A그룹과 C그룹은 각각 3.16과 2.77로 다소 차이가 있는 것으로 나타났다. 두 그룹은 가구 구성과 가구주 나이 등에서 유사함에도 이러한 차이가 발생하는 것은 가구의 경제력에 기인한 부분이 크다고 볼 수 있다. 이에 따라 C그룹은 A그룹보다 주택 선택에서 제약을 받는 것으로 보인다.

현 주택에서 거주한 기간을 살펴보면 그룹 간에 큰 차이는 존재하지 않는 것으로 나타났다. 대체적으로 5년 정도 거주하고 있으며, 최대치는 8년으로 밝혀졌다. 가구의 소득수준을 고려하기 위해 가구의 총소득과 주거비제외가구소득을 파악하였다. AD그룹 간 가구의 소득수준은 명확하게 구분되는 것을 확인할 수 있었는데, B그룹에서 가구 소득수준이 가장 낮았고 그다음으로 A그룹과 C그룹 순으로 높은 것으로 나타났다. 가장 높은 소득은 D그룹에서 관찰되었다. 유사한 패턴이 주거비제외 가구소득에서도 관찰되었다. 특이한 점은 D그룹을 제외한 AC그룹의 최소값에서 음의 가구소득이 관찰되었다는 것인데, 이는 해당 그룹에서 보조금을 받는 가구들이 존재하는 것을 의미한다.

2) 주택소비 군집 세분화 분석

군집분석을 통해 분류된 주택소비 그룹들의 특징을 더 세분화하여 알아보기 위해 추가적인 분석을 실시하였다. 추가적인 분석은 주택소비 군집별로 주택소비자의 상세한 세부특성을 살펴볼 수 있도록 4가지의 항목을 고려하였다. 가구의 구성과 가구주의 고용형태 특성을 통해 주택소비 그룹에 속한 가구의 특징을 구체화하였고, 주택 점유형태와 가구의 취약성 정도를 통해 군집별 가구의 주택과 복지 관련 특징을 세분화하였다.

먼저 “차상위의 경제력을 가진 중대형 주택소비 군”(A 그룹)을 세분화하면 7개의 하위그룹으로 나눌 수 있다<Table 5>. 첫째는 “유무자녀 부부가구 민간임대주택소비그룹”으로 신혼부부나 1자녀 부부가구 등이 여기에 속한다. 주택을 소유하기 보다는 좋아하는 위치와 형태의 트렌디한 주택을 임대하여 거주하는 것을 선호하거나 경제적으로 주택담보대출을 통한 주택의 구매보다는 민간임대를 선택하는 가구들로 구성된다. 이들은 민간임대 주택시장에 비중 있는 소비계층으로 자리 잡고 있다.

Results of Disaggregate Analysis of Group A

둘째는 “유무자녀 부부가구 자가주택 소비그룹”이다. 대부분이 주택담보대출을 통해 주택을 소유하는 특징이 있는 그룹이다. 가구주와 배우자가 외벌이나 맞벌이를 통해 경제력을 증식시켜 주택구입비용을 마련하는 것으로 판단된다. 자녀수에 따라 중형 또는 대형주택을 소비하고 있는 것으로 보인다. 이외에도 “60세 이상 1인 가구 자가 주택 소비그룹”과 “젊은 1인 가구 민간임대주택 소비그룹” 등이 포함된다.

“경제력이 비교적 취약한 중소형 주택소비 군”(B 그룹)은 11개의 하위그룹으로 세분화할 수 있다<Table 6>. 첫번째 그룹은 “젊은 1인 가구 민간임대주택 소비그룹”으로 이제 막 사회생활을 시작하여 경제적으로 성숙하기까지 시간이 좀 더 필요한 가구들이다. 이들은 임대주택에 거주하는 양태를 나타내며 공공임대보다는 민간임대 주택에 주로 거주하고 있다. 두 번째와 세 번째 그룹은 “60세 이상 고령 1인 가구 및 부부가구 자가주택 소비그룹”이다. 이들 가구 대다수는 은퇴한 상태로 경제활동에 참여하고 있지는 않지만, 모기지 상환이 끝난 주택을 소유하고 있다는 점이 특징이다. 이외에도 “자녀가 있는 한부모가구 공공임대주택 소비그룹”과 “유무자녀 부부가구 민간임대주택 소비그룹” 등이 포함된다.

Results of Disaggregate Analysis of Group B

“차하위 경제력을 가진 중소형 주택소비 군”(C 그룹)은 10가지 하위그룹으로 세분화할 수 있다<Table 7>. 첫 번째와 두 번째 그룹은 “60세 이상 1인 가구 및 부부가구자가주택 소비그룹”이다. 이들 대부분은 은퇴자로 경제활동에 참여하고 있지 않지만, 소수는 여전히 경제활동을 하고 있는 것으로 보인다. 특징은 모기지 상환을 완료한 자가 주택을 소유하고 있다는 점이다. 세 번째 그룹은 “유무자녀 부부가구 자가주택 소비그룹”으로 가구주가 외벌이나 맞벌이를 통해 모은 자산으로 모기지를 통해 주택을 구입한 그룹이다. 그룹 내에서 비교적 안정적인 생활을 누리고 있으며 가구주의 나이가 비교적 높고 1자녀 이상일 가능성이 높다. 다음으로 자녀가 있는 한부모가구를 포함해, 소득이 충분하지 않으며 주택을 소유하지 않고 있는 60세 이상 가구 등이 포함된다.

Results of Disaggregate Analysis of Group C

“경제력이 높은 고급 중대형 주택소비 군”(D 그룹)을 세분화 해보면 5가지 하위 소비그룹으로 나눌 수 있다<Table 8>. 첫 번째는 “유무자녀 부부가구 자가주택 소비그룹”이다. 가구주와 배우자가 맞벌이를 통해 높은 경제력을 갖춘 그룹으로써 비교적 단시간에 주택담보대출을 상환하여 주택마련의 꿈을 달성한 그룹이다. 이 그룹에는 아직 대출을 상환하고 있는 자가주택 소유가구도 포함한다.

Results of Disaggregate Analysis of Group D

두 번째 그룹은 “유무자녀 부부가구 민간임대주택 소비그룹”이 존재하다. 합가한 지 얼마 되지 않은 신혼부부나 커플 가구에 해당할 수 있는 형태로, 경제력은 풍부하지만, 아직 주택구매는 미루면서도 다양한 위치와 형태의 주택에서 거주하는 것을 선호하는 트렌디한 계층으로 볼 수 있다. 또한, 이들은 경제적인 이유보다는 사회문화적인 이유로 민간임대주택을 선호하는 것으로 보인다. 이외에도 “고소득 젊은 1인 가구 민간임대주택 소비그룹”, “60세 이상 부부가구 자가주택 소비그룹”과 “고소득 젊은 1인 가구 자가주택 소비그룹”이 존재한다.

3) 주택소비 세분화 분석 종합

주택소비자 세분화분석 결과 총 14개의 하위그룹을 발견할 수 있었다. 주택소비 하위그룹을 종합적으로 분석하기 위해 점도표를 활용하였다. 점도표의 가로축은 군집분석을 통해 분석한 대분류이며 AD그룹으로 표시되어 있다. 점도표의 세로축은 세분화 과정을 통해 발견한 주택소비 하위그룹들을 나열해 놓은 것이다. 각각의 주택소비하위그룹들이 속하는 곳에 표시를 하여 주택소비 군집별 하위그룹을 표현하였다<Table 9>.

Summary Statistics of Variables

세분화 분석결과를 그룹별로 살펴보면, “차상위의 경제력을 가진 중대형 주택소비 군”(A그룹)은 7가지 하위그룹으로 세분화되어 총 14개의 하위그룹 중 7개를 포함하고 있는 것으로 나타났다. 이어서 경제력이 비교적 취약한 중소형 주택소비 군”(B 그룹)은 11가지 하위그룹으로, “차하위 경제력을 가진 중소형 주택소비 군”은 10가지 하위그룹으로 세분화할 수 있었다. 마지막으로 “경제력이 높은 고급중대형 주택소비 군”은 5가지 하위그룹으로 세분화되어 군집별로 상이한 하위그룹의 구성 양태를 확인할 수 있었다.

영국 주택소비자의 세분화 과정에서 몇 가지 특징적인 점을 발견할 수 있었는데, 하나는 경제력이 상대적으로 취약하고 소비주택의 규모가 상대적으로 작은 그룹(B와 C 주택소비 그룹)과 경제력이 높고 소비주택의 규모가 큰 그룹(A와 D 주택소비 그룹)에서 발견되는 하위그룹의 수가 차이를 보인다는 점이다. 후자보다 전자에서 다수의 하위그룹들이 존재한다는 것을 관찰할 수 있었다. 경제력이 취약하고 소비주택이 협소한 대분류 군집에서는 주택소비자들이 다수의 하위그룹에 걸쳐 넓게 분포하고 있고, 경제력이 높고 소비주택이 넓은 대분류에서는 몇몇의 하위그룹에 집중되어 분포하고 있었다.

다른 하나의 특징은 경제력이 높고 소비주택의 규모가 큰 대분류에서는 자가주택과 민간임대주택 위주로 주택수요가 형성되어 있는 반면, 경제력이 낮고 소비주택의 규모가 작은 대분류에서는 자가주택과 민간임대주택에 더해 공공임대주택에 대한 수요가 있으며, 전자보다 후자에는 좀더 다양한 가구 구성형태에 대한 주택수요가 존재하는 것으로 나타났다. 예를 들면 한부모가구와 젊은 1인 가구 공공임대주택 소비계층은 후자에서만 발견되는 주택수요이다.

3. 영국 주거점유형태 선택요인 분석

1) 자가주택 선택요인 분석

영국 주택소비자들의 민간임대주택 대비 자가주택 선택확률에 영향을 미치는 요인들을 분석한 결과를 종합하면, 다음의 여덟 가지 내용으로 압축할 수 있다<Table 10>. 첫째, 자가주택 선택에 있어 가구의 구성형태가 미치는 영향은 제한적인 편이다. 일부 가구 구성형태에서는 명확한 영향력을 나타내었지만, 전체적인 부분을 설명하지는 못하였다. 자녀가 없는 부부가구에서 자가주택을 소유하는 확률이 있으며, 반면 자녀가 있는 한부모가구와 기타 다인 가구는 자가주택 소유 확률이 낮은 것으로 밝혀졌다.

The Results of Housing Tenure Choice (Owned)

둘째, 비독립 자녀의 수는 자가주택 소유 확률에 영향을 미치지 않지만, 1인 가구에서 다인 가구로의 가구 구성원 수의 변화는 중요한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 비독립 자녀의 수가 중요하지 않은 이유는 자녀의 수 증가가 반드시 자가주택 수요로 이어지지 않기 때문이다.

더 넓은 집에 대한 수요로 이어질 수는 있겠지만, 다른 주택점유형태에서도 공급이 가능한 수요이기 때문이다. 그에 반해 1인 가구에서 다인 가구로의 가구 구성원 수의 증가는 가구 구성형태의 변화와 더불어 주택 점유형태의 선택에도 변화를 미치므로, 분석결과 이 경우에는 자가주택 소유 확률이 높아지는 것으로 나타났다.

셋째, 자가주택 소유 확률에 있어 소득은 어느 정도 중요한 위치를 차지하는 요인으로 보인다. 분석결과에 따르면 가구주의 소득 수준이 낮으면 자가주택 선택확률은 감소한다. 가구주의 고용형태에 대한 결과를 보면, 가구주가 실직자와 비경제활동자일 때 자가주택 소유 확률이 현저히 낮은 반면, 풀타임 종사자일 때는 이보다 높았다. 유사한 결과를 사회적경제적 지위를 나타내는 가구주의 직업분류에서도 확인할 수 있다. 소득이 낮은 하위직군인 준기능직군과 기능직군에서는 자가주택을 선택할 확률이 낮은 것으로 밝혀졌지만, 소득이 높은 고위 경영관리직군에서는 확률이 높았다.

넷째, 소득이 중요한 요인이지만 자가주택 선택을 결정하는 완전한 요인은 아니다. 바꿔 말하면 소득이 높다고 해서 반드시 자가주택을 선택할 확률이 높은 것은 아니다. 이러한 사실은 여러 분석결과를 통해 확인할 수 있다. 먼저가구 내 풀타임 종사자의 수가 증가해도 자가주택 선택 확률은 증가하지 않고 오히려 낮아지는 것으로 나타났다. 결정적으로 가구주의 직업분류에서 상위 직업군에서 하위 직업군에 이르기까지 소득과 자가주택 관련된 일관된 결과를 보이지 않는다는 점이다. 특히 중간 직업군에서는 통계적으로 유의성을 보이지 않아, 소득 이외에 다른 요인들이 자가주택 소유 확률 관련해서 작동하고 있는 것으로 보인다.

다섯째, 가구주의 나이가 증가할수록 자가주택 선택할 확률이 증가한다. 최상위 나이코호트에서 가장 높은 자가 주택 선택확률이 관찰되었고, 하위 나이코호트로 갈수록 확률이 감소했다. 생애동안 모기지 등의 다양한 방법을 통해 결국에는 주택을 구입하는 생애주기이론과 맥을 같이한다고 볼 수 있다.

여섯째, 가구주의 고용특성은 민간임대주택 대비 자가 주택 선택확률에서 결정요인 중의 하나이다. 가구주가 은퇴자일 경우 풀타임 종사자 대비 자가주택 선택확률이 증가한다. 영국에서 자가주택을 소유하고 있는 두 그룹 중에 60세 이상의 은퇴가구가 한 축을 구성하고 있다는 사실과 일치하는 결과이다.

일곱째, 남성보다 여성가구주일 경우 자가주택 선택확률이 높다. 여성이 가구주인 가구의 형태는 다양할 수 있는데, 여기서는 경제적으로 안정된 여성 1인 가구일 것으로 판단된다. 마지막으로, 과거 자가주택에 거주하였던 가구가 현재에 자가주택을 선택할 확률이 높다. 즉 과거 주택 점유형태가 계속적으로 현재에도 영향을 미치고 있다.

2) 공공임대주택 선택요인 분석

민간임대주택 대비 공공임대주택 선택에 있어 영국 주택소비자들의 특성을 분석한 결과를 종합하면 다음의 일곱 가지로 요약할 수 있다<Table 11>.

The Results of Housing Tenure Choice (Rented)

첫째, 가구의 구성형태가 공공임대주택 선택에 미치는 영향은 특정 가구형태에서만 유효한 것으로 나타났다. 남성 1인 가구에서 공공임대주택 선택확률이 높았는데, 주거가 불안정하고 경제력이 떨어지는 은퇴자와 가족이 없거나 경제적이나 신체적으로 취약점을 갖고 있는 남성이 여기에 포함되는 것으로 보인다.

둘째, 사회적경제적 지위를 나타내는 가구주의 직업분류 요인을 고려할 때, 가구주가 어떠한 직업분류에 속하느냐 하는 것은 공공임대주택 선택에 영향을 미치는 중요한 요인으로 나타났다. 가구주의 직업수준이 낮아질수록, 즉 소득과 사회적 지위가 감소할수록, 민간임대주택대비 공공임대주택 선택확률이 높다. 분석결과에서 고위경영관리직군을 기준으로 경영관리직군에서 기능직군으로 직업수준이 낮아질수록 공공임대주택 선택확률이 증가하는 것은 이와 같은 사실을 뒷받침하고 있다.

셋째, 가구 구성원의 수가 증가할수록 공공임대주택을 선택할 확률이 높아진다. 여기서 고려하는 구성원은 소득의 증가와는 별개이며, 주로 독립하지 못한 자녀일 경우가 대부분인 것으로 보인다. 넷째, 가구주 나이의 증가와 공공임대주택 선택확률은 비례관계에 있다. 연령이 올라가면서 한부모가구도 생기게 되고 소득이 감소하는 은퇴를 겪는 등의 공공임대주택에 대한 수요 증가로 이어지는 다양한 인생 이벤트가 일어날 가능성이 증가하기 때문으로 보인다. 또한, 근로가 가능한 기간 동안 자가주택을 마련하지 못한 가구들은 은퇴이후 수입이 줄어들게 되므로 정부의 지원을 받는 공공임대주택을 선택하고 있는 것으로 보인다.

다섯째, 남성 가구주에 비해 여성 가구주가 공공임대주택을 선택할 확률이 높다. 여성이 가구주인 가구 구성형태는 다양할 수 있는데, 여기서는 주로 자녀를 둔 한부모가구나 주거가 불안정한 여성 가구가 포함된다. 여섯째, 과거 주택 점유형태 경험은 현재의 주택 점유형태 선택에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 과거 공공임대주택에 거주하였던 가구일수록 공공임대주택을 선택할 확률이 높다. 마지막으로, 가구 내 신체적물리적 취약계층의 존재여부는 공공임대주택 선택에 영향을 미치며, 그러한 가족구성원이 있을 시 민간임대주택 대비 공공임대주택 선택확률이 높다.


V. 요약 및 결론

본 연구는 수요자 측면에서 주택시장을 이해하는 것이 정책입안자와 주택공급자들의 중요한 아젠다가 된 시점에서, 선진국 사례분석을 통해 주택소비 특성에 대한 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위해 영국의 주거실태조사자료를 이용하여 주거실태조사 체계를 파악하고 주택소비자들의 군집별 특성과 이들의 점유형태 선택에 있어 영향을 미치는 요인들을 살펴보았다. 각 분석의 요약과 분석결과를 통하여 도출할 수 있는 시사점은 다음과 같다.

첫째, 영국 주거실태조사의 특징은 가구 구성형태와 고용특성은 물론이고 가구소득과 주거비용에 대한 상세한 정보를 수집하고 있다는 것이다. 앞에서 언급하였지만, 기술과 인구사회적 변화는 다양한 가구 형태의 출현과 가구 행태의 변화를 초래하고 있다. 이러한 변화에 대응하여 효과적인 주택정책을 개발하기 위해 영국 정부는 분류를 세분화하고 구체화해 왔다. 예를 들면, 가구 구성형태에 대한 정보를 수집하기 위해 최대 11가지 분류체계가 적용되고 있다. 세분화된 분류의 적용은 조사비용의 증가를 유발할 수는 있지만, 그에 따른 긍정적인 측면을 가지고 있다. 가구의 주거실태를 보다 정확하게 모니터링하여 ‘주거 빈곤’ 등의 상태를 판단할 수 있고, 이에 대응한 주택정책이나 조치방안을 마련하기가 수월하다는 점이다. 또한, 정확한 정보를 기반으로 정책을 수립하기에 실효성이 크다는 장점도 있을 수 있다.

이러한 영국 주거실태조사의 특징은 우리나라에서 적용 시에 주거실태 모니터링과 주거복지 정책 수립에 유익한 점을 가져다 줄 수 있을 것으로 보인다. 주거실태조사에서 수집할 가구의 구성형태, 고용특성, 소득, 주택구입가능정도, 웰빙 및 주거비용에 대한 정보를 구체화하고 세분화된 분류를 사용하게 되면, 정확한 주거실태를 모니터링하고 파악하여 주거정책의 실효성을 높일 수 있을 것으로 보인다.

둘째, 영국 주택소비자들을 군집분석으로 가구, 소득, 및 주택특성별로 분류하게 되면 다음과 같은 4가지의 주택소비 군집으로 나눌 수 있다: (1) “차상위의 경제력을 가진 중대형 주택소비 군”, (2) “경제력이 비교적 취약한 중소형 주택소비 군”, (3) “차하위 경제력을 가진 중소형 주택소비 군”, (4) “경제력이 높은 고급 중대형 주택소비군”. 이러한 주택소비 군집을 세분화 한 결과 상위 주택소비 군집은 각각 다른 수의 하위그룹을 포함하고 있는 것을 발견할 수 있었다.

영국 주택소비자에 대한 세분화 분석을 통해 얻을 수 있는 시사점은 다음과 같다. 상대적으로 경제력이 낮고 소비주택의 규모가 작은 군집에서 보다 다양한 주택소비하위그룹이 발견되고, 이에 따른 다양한 주거 니즈가 존재한다는 것이다. 청년 1인 가구와 자녀가 있는 한부모가 구를 비롯해 경제적으로 넉넉하지 않은 고령의 부부가구에 이르기까지, 관찰되는 주택소비 하위그룹의 수가 경제력이 높은 그룹보다 낮은 그룹에서 더 많다는 점이다. 이와 더불어 자가주택과 민간임대주택에 대한 수요뿐 아니라 공공임대주택에 대한 수요도 경제력이 낮고 주택소비규모가 작은 그룹에서 풍부한 것이 특징이다.

이러한 영국의 주택소비 실태는 우리나라에서도 비슷하게 작동하고 있을 개연성이 있다. 다양한 주거 니즈에 대응하기 위해서는 보다 정교하고 세분화된 주거정책과 주택공급이 뒤따라야 할 것으로 보인다. 따라서 주거복지수준을 향상시키기 위해서는 경제력이 낮고 소비주택 규모가 작은 주택소비 군의 하위그룹에 대한 맞춤형의 타겟팅된 접근이 실효성을 높일 것으로 분석된다.

마지막으로, 영국에서 민간임대주택 대비 자가주택 선택확률에 영향을 미치는 요인들은 가구주의 고용특성, 소득, 가구주의 나이 등 다양하며, 이러한 요인들이 복합적으로 소비자의 결정에 작용하고 있다. 여성이 가구주인 가구의 약진이 뚜렷하게 관찰되며, 가구주가 은퇴자인 경우와 자녀가 없는 부부가구도 자가주택에서는 주요한 소비계층으로 자리 잡고 있다. 이에 반해, 자녀가 있는 한부모가구와 여러 명의 성인으로 구성된 다인 가구는 자가주택 선택에서는 취약한 위치를 점하고 있는 것이 특징이다.

공공임대주택 거주 선택 관련 주택소비 특징을 보면 여성이 가구주인 가구와 남성 1인 가구가 중요한 플레이어로 부상하였으며, 사회적경제적 요인으로 주거가 상대적으로 불안정한 가구, 특히 비교적 젊은 가구주보다는 중장년 또는 고령의 가구주가 공공임대주택을 선택하는 경향이 뚜렷하다. 가구의 소득뿐 아니라 가구 구성원의 수, 가구 내 신체적 취약자의 유무등도 위의 요인과 복합적으로 공공임대주택 선택에 작용하고 있다. 공공임대주택과 민간임대주택 선택에서 공통적으로 보이는 특징은 과거 주택점유형태가 현재의 주택점유형태에 영향을 미친다는 것이다.

여기서 생각해 볼 수 있는 시사점 중의 하나는 주택 점유형태 선택에 다양한 요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문에, 이러한 요인들의 영향력을 구체적으로 파악하고 관리하는 것이 필요하겠지만, 더불어 다양한 요인들을 고려한 보다 유연한 기준을 마련하는 것이 국내 주택관련 정책목표 달성에 효과적일 수 있을 것으로 보인다. 다른 시사점으로는 영국에서 여성이 가구주인 가구나 자녀가 있는 한부모가구 및 남성 1인 가구 등이 자가주택과 공공임대주택에서 특징을 보이는 만큼, 국내에서도 이러한 가구들에 대한 실태파악과 이에 따른 대책마련을 염두에 두어야 할 것으로 보인다.

Acknowledgments

본 연구는 2019년 LH 토지주택연구원 신진연구자 지원사업으로 수행된 ‘영국 주거실태조사로 살펴본 주택소비와 주거복지 시사점’의 일부 내용을 수정보완하여 작성한 것임.

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Table 1.

Summary Statistics of Variables

Category Avg. Std. Min. Max.
Household composition 3.682 2.080 1 7
The number of household (person) 2.391 1.282 1 9
The number of child (person) 0.548 0.948 0 5
The number of full-time worker 0.863 0.901 0 5
Householder's age 2.835 0.935 1 4
Employment status of householder 2.148 1.457 1 6
Socio-economic classification 3.749 2.087 1 7
Employment status of couple 1.896 1.072 1 4
State pension 0.289 0.453 0 1
Ethnic group of householder 1.106 0.308 1 2
Sex of householder 1.427 0.495 1 2
Householder registered disabled 1.920 0.272 1 2
Household income (£) 29040 18532 3011 100000
Type of accommodation 2.539 1.123 1 6
Previous tenure 8.005 2.096 1 9
Current tenure 1.613 0.788 1 3

Table 2.

English Housing Surveys: 1967 and 2017

1967 2017
Name House condition survey of England and Wales English housing survey
Organizer Ministry of Housing and Local Government DCLG, BEIS, NatCen, BRE and CADS
Sample size 6,044 physical surveys 13,300 interview surveys and 6,200 physical surveys
Survey instrument One page survey of dwelling, completed by hand 29 page survey of dwelling, completed by digital pen plus a 35 minute face-to-face survey with the household
Sampling size Random sample within 262 selected local authorities Systematic random sample, stratified by region, tenure and geographic criteria
Reporting strategy Findings reported in Economic Trends (14 pages) Headline report and up to eight topic reports each year (200 pages)

Table 3.

Selected Policies Informed By EHS

Policies Contents
1980 Housing Act The 1976 survey found sub-standard condition were more prevalent among pre-1919 dwellings, which informed extension of repair grants to this section of stock.
1989 Local Government and Housing Act Informed by the 1986 survey findings, this Act included new renovation, disabled facilities and minor works grants; means testing of grant aid; a new fitness standard; and Renewal Areas.
2001 Decent Homes Programme Aiming to make all social housing ‘decent’ within 10 years, this programme was launched in response to English Housing Surveys’ findings, and used the survey to benchmark and monitor progress.
Fuel Poverty Since 1991, the EHS has been used by the Department for Business, Energy and Industrial Strategy to monitor fuel poverty. This usage of EHS data has become increasingly prominent since 2012.

Table 4.

The Results of Clustering Analysis of English Housing Consumers

Categories Variables
Household Members Full-time Employees Householder Age Number of Bedroom Living Period Total Income Income without Housing Costs
Group A Min. 1 0 1 1 1 46476.3 -568.02
Avg. 2.9107 1.5104 3.9231 3.1657 4.9724 581381 649.65
Max. 9 5 6 5 8 75140 1829.77
Group B Min. 1 0 1 1 1 3011 -938.28
Avg. 1.8152 0.2760 4.4841 2.3033 5.0965 15587.1 289.88
Max. 8 3 6 5 8 25196 775.69
Group C Min. 1 0 1 1 1 25201 -895.44
Avg. 2.5818 0.9470 4.0152 2.7765 4.9928 34812.1 470.66
Max. 9 4 6 5 8 46440 1261.1
Group D Min. 1 0 1 1 1 75202.5 267.85
Avg. 3.1836 1.8091 3.8826 3.5 4.8727 92244.4 1027.7
Max. 9 5 6 5 8 100000 1920
Total Min. 1 0 1 1 1 3011 -938.28
Avg. 2.3908 0.8628 4.1744 2.7263 5.0195 36793.9 483.30
Max. 9 5 6 5 8 100000 1920

Table 5.

Results of Disaggregate Analysis of Group A

Group A
Category Variables Freq. % % (inc)
Household composition Couples, no child, under 60 732 32.52 32.52
Couples, no child, over 60 413 18.35 50.87
Couples with child 757 33.63 84.5
Lone parent with child 33 1.47 85.96
Multi-persons 200 8.88 94.85
One person under 60 66 2.93 97.78
One person over 60 50 2.22 100
Total 2251 100
Employment status Full-time work 1712 76.06 76.06
Part-time work 172 7.64 83.7
Retired 301 13.37 97.07
Unemployed 10 0.44 97.51
Full-time education 14 0.62 98.13
Other inactive 42 1.87 100
Total 2251 100
Tenure Owned outright 657 29.19 29.19
Buying with a mortgage 103 45.94 75.12
Local authority 61 2.71 77.83
Housing association 103 4.58 82.41
Privately rented 321 14.26 96.67
Privately rented (furnished) 75 3.33 100
Total 2251 100
Means tested Vulnerable, disabled 113 5.02 5.02
Others 2138 94.98 100
Total 2251 100

Table 6.

Results of Disaggregate Analysis of Group B

Group B
Category Variables Freq. % % (inc)
Household composition Couples, no child, under 60 223 4.62 4.62
Couples, no child, over 60 742 15.37 19.98
Couples with child 429 8.88 28.87
Lone parent with child 682 14.12 42.99
Multi-persons 300 6.21 49.2
One person under 60 959 19.86 69.06
One person over 60 1494 30.94 100
Total 4829 100
Employment status Full-time work 1096 22.7 22.7
Part-time work 673 13.94 36.63
Retired 2068 42.82 79.46
Unemployed 250 5.18 84.63
Full-time education 64 1.33 85.96
Other inactive 678 14.04 100
Total 4829 100
Tenure Owned outright 1454 30.11 30.11
Buying with a mortgage 474 9.82 39.93
Local authority 776 16.07 56
Housing association 1159 24 80
Privately rented 826 17.1 97.1
Privately rented (furnished) 140 2.9 100
Total 4829 100
Means tested Vulnerable, disabled 2551 52.83 52.83
Others 2278 47.17 100
Total 4829 100

Table 7.

Results of Disaggregate Analysis of Group C

Group C
Category Variables Freq. % % (inc)
Household composition Couples, no child, under 60 726 19.13 19.13
Couples, no child, over 60 807 21.26 40.4
Couples with child 1061 27.96 68.35
Lone parent with child 206 5.43 73.78
Multi-persons 335 8.83 82.61
One person under 60 360 9.49 92.09
One person over 60 300 7.91 100
Total 3795 100
Employment status Full-time work 2271 59.84 59.84
Part-time work 421 11.09 70.94
Retired 896 23.61 94.55
Unemployed 34 0.9 95.44
Full-time education 26 0.69 96.13
Other inactive 147 3.87 100
Total 3795 100
Tenure Owned outright 1293 34.07 34.07
Buying with a mortgage 1103 29.06 63.14
Local authority 265 6.98 70.12
Housing association 363 9.57 79.68
Privately rented 669 17.63 97.31
Privately rented (furnished) 102 2.69 100
Total 3795 100
Means tested Vulnerable, disabled 533 14.04 14.04
Others 3262 85.96 100
Total 3795 100

Table 8.

Results of Disaggregate Analysis of Group D

Group D
Category Variables Freq. % % (inc)
Household composition Couples, no child, under 60 390 34.95 34.95
Couples, no child, over 60 162 14.52 49.46
Couples with child 428 38.35 87.81
Lone parent with child 4 0.36 88.17
Multi-persons 87 7.8 95.97
One person under 60 34 3.05 99.01
One person over 60 11 0.99 100
Total 1116 100
Employment status Full-time work 946 84.77 84.77
Part-time work 69 6.18 90.95
Retired 74 6.63 97.58
Unemployed 4 0.36 97.94
Full-time education 3 0.27 98.21
Other inactive 20 1.79 100
Total 1116 100
Tenure Owned outright 298 26.7 26.7
Buying with a mortgage 626 56.09 82.8
Local authority 8 0.72 83.51
Housing association 14 1.25 84.77
Privately rented 129 11.56 96.33
Privately rented (furnished) 41 3.67 100
Total 1116 100
Means tested Vulnerable, disabled 18 1.61 1.61
Others 1098 98.39 100
Total 1116 100

Table 9.

Summary Statistics of Variables

Category A B. C D
Couple with (no)child, owned house
Couple with (no)child, publicly rented
Couple with (no)child, privately rented
Couple over 60, owned house
Couple over 60, publicly rented
Couple over 60, privately rented
One person over 60, owned house
One person over 60, publicly rented
One person over 60, privately rented
Young one person, owned house
Young one person, publicly rented
Young one person, privately rented
Lone parent, publicly rented
Lone parent, privately rented
Total 7 11 10 5

Table 10.

The Results of Housing Tenure Choice (Owned)

Variables Odd Ratio Std. Err. P-value
Household composition
   Couples with child 0.9183 0.1223 0.523
   Lone parent with child 0.3414 0.0626 0.000
   Multi-person household 0.5270 0.06863 0.000
   Male one person household 1.0414 0.14440 0.770
   Female one person household 0.9776 0.14370 0.878
The number of household 1.1881 0.08667 0.018
The number of child 0.7119 0.06806 0.000
The number of full-time employee 0.7323 0.05236 0.000
Householder's age
   30 - 44 1.6626 0.18873 0.000
   45 - 65 3.2998 0.39362 0.000
   over 65 6.0250 2.05145 0.000
Employment status of householder
   Part-time work 0.7755 0.15457 0.202
   Retired 2.2103 0.92322 0.058
   Unemployed 0.4401 0.13127 0.006
   Full-time education 0.2048 0.09427 0.001
   Other inactive 0.5690 0.12791 0.012
Socio-economic classification
   Lower management, professionals 0.9432 0.09585 0.565
   Intermediate occupations 1.0662 0.13473 0.612
   Small employers 0.8118 0.10460 0.106
   Lower supervisory occupations 0.9117 0.12507 0.501
   Semi-routine occupations 0.6178 0.07500 0.000
   Routine occupations 0.5789 0.07417 0.000
Employment status of householder and partner
   One or more part-time 0.9904 0.21413 0.965
   One or more retired 0.4989 0.20391 0.089
   None working 0.6034 0.15313 0.047
Ethnic group of householder
   Ethnic minority 0.9418 0.08886 0.526
Sex of householder
   Female 1.1876 0.10456 0.051
Previous tenure
   Owned outright 1.7392 0.44478 0.03
   Buying with a mortgage 1.2904 0.25827 0.203
   Owned 0.6798 0.52721 0.619
   Local authority 0.2486 0.12357 0.005
   Housing association 0.1928 0.09167 0.001
   Privately rented 0.2040 0.03484 0.000
   Rented 4.0E-08 0.00033 0.998
   Other 2.0158 0.33123 0.000
State pension 0.6608 0.21485 0.203
Type of accommodation
   Semi-detached 1.0091 0.10256 0.929
   Terraced 0.4928 0.04796 0.000
   Purpose built flat 0.1718 0.02028 0.000
   Other 0.1331 0.02025 0.000
   Non self contained 7.4E-08 0.00004 0.977
Household income 1.0000 2.7E-06 0.000
Householder registered disabled
   No 1.0515 0.14941 0.723
Constant 1.2637 0.37051 0.425

Table 11.

The Results of Housing Tenure Choice (Rented)

Variables Odd Ratio Std. Err. P-value
Household composition
   Couples with child 0.9235 0.14436 0.611
   Lone parent with child 0.7244 0.13855 0.192
   Multi-person household 0.5126 0.07665 0.000
   Male one person household 1.3747 0.21898 0.046
   Female one person household 0.6951 0.11671 0.030
   The number of household 1.3733 0.10932 0.000
   The number of child 1.0130 0.10346 0.899
   The number of full-time employee 0.8606 0.07426 0.082
Householder's age
   30 - 44 1.2613 0.15032 0.051
   45 - 65 2.2557 0.28412 0.000
   over 65 3.5186 1.29116 0.001
Employment status of householder
   Part-time work 0.8778 0.20411 0.575
   Retired 2.4080 1.14519 0.065
   Unemployed 0.7629 0.21142 0.329
   Full-time education 0.2880 0.11150 0.001
   Other inactive 0.8862 0.20943 0.609
Socio-economic classification
   Lower management, professionals 2.0015 0.35663 0.000
   Intermediate occupations 2.3834 0.45785 0.000
   Small employers 2.3457 0.46261 0.000
   Lower supervisory occupations 3.9377 0.77839 0.000
   Semi-routine occupations 3.5597 0.64344 0.000
   Routine occupations 4.7500 0.87642 0.000
Employment status of householder and partner
   One or more part-time 0.9547 0.23617 0.852
   One or more retired 0.4134 0.19116 0.056
   None working 1.1421 0.29154 0.603
Ethnic group of householder
   Ethnic minority 0.9155 0.09307 0.386
Sex of householder
   Female 2.0674 0.21676 0.000
Previous tenure
   Owned outright 0.4115 0.14220 0.010
   Buying with a mortgage 0.3150 0.10025 0.000
   Owned 7.9E-07 0.00078 0.989
   Local authority 7.2465 2.08745 0.000
   Housing association 8.5940 2.59708 0.000
   Privately rented 0.3015 0.05810 0.000
   Rented 1.7E-08 0.00023 0.999
   Other 2.1679 0.39544 0.000
   State pension 0.9856 0.35080 0.968
Type of accommodation
   Semi-detached 12.778 2.87450 0.000
   Terraced 9.3848 2.08290 0.000
   Purpose built flat 21.234 4.84777 0.000
   Other 3.4338 0.91942 0.000
   Non self contained 3.5289 2.11811 0.036
Household income 0.9999 4.4E-06 0.000
Householder registered disabled
   No 0.3933 0.05496 0.000
Constant 0.0392 0.01603 0.000