The Korean Housing Association
[ Article ]
Journal of the Korean Housing Association - Vol. 31, No. 2, pp.57-64
ISSN: 2234-3571 (Print) 2234-2257 (Online)
Print publication date 25 Apr 2020
Received 26 Jan 2020 Revised 24 Feb 2020 Accepted 31 Mar 2020
DOI: https://doi.org/10.6107/JKHA.2020.31.2.057

공동주택 입주자대표회의 역할과 의무교육 개선방안 연구

은난순*
*정회원(주저자, 교신저자), 가톨대학교 소비자주거학과 겸임교수, 한국주거복지연구소 대표, 이학박사
A Study on the Roles of Resident Representative Organization in the Multi-family Housing and Improvement of Compulsory Education
Eun, Nansoon*

Correspondence to: Nansoon Eun, School of Human Ecology, The Catholic University of Korea, 43 Jibong-ro, Wonmi-gu, Bucheon-si, Gyeonggi-do, 14662, Korea E-mail: eun117@hanmail.net

Abstract

The purpose of this study is to suggest the necessary measures to improve the compulsory education of the resident representative organization. The contents of the study are as follows: First, it is analyzed the opinions of the residents about the role of the resident representative organization. Second, the education status is analyzed through the contents analysis. Third, it is find out the opinions on the compulsory education. For the research method, contents of 69 local governments were analyzed. Interviews and telephone surveys of civil servants and experts were conducted, and a survey was conducted of 102 residents. Results were as follows: (1) Improvement measures should be standardized education contents are required, and educational support system should be established. (2) It is necessary to expand the educational support function of the Central Multi-family Management Support Center. (3) The contents of community revitalization need to be strengthened in the education contents of the resident representative organization. (4) Increase participation rate by diversifying educational places and time. (5) Aggressive participation incentives are needed, such as incentives for subsidized housing. (6) It is necessary to develop and apply educational evaluation tools.

Keywords:

Multi-family Housing, Resident Representative Organization, Compulsory Education, Housing Management, Community Revitalization

키워드:

공동주택, 입주자대표회의, 의무교육, 공동주택관리, 공동체 활성화

I. 서 론

1. 연구배경 및 목적

아파트를 중심으로 한 공동주택 공급이 계속된 가운데, 공동주택 관리상의 투명한 집행과 합리적인 운영, 주민참여 강화 등의 요구가 제기되어 왔으며, 특히 주민의 대표 의결기구인 입주자대표회의의 투명하고 효율적인 운영을 유도하기 위한 교육의 필요성이 공론화되었다. 이로 인해 2013년 12월 「주택법」등의 개정을 통해 2014년도부터 입주자대표회의 운영교육은 권고규정에서 의무규정으로 강화되었다(2016. 08부터는 「공동주택관리법」적용).

현재 「공동주택관리법」제17조와 「공동주택관리법 시행령」제18조에서는 ‘입주자대표회의의 구성원 등 교육’을 시장군수구청장이 실시하도록 하고 있으며, 교육내용의 주요골자 및 교육시간, 교육비용 등에 대해 제시하고 있다. 이에 주민 대표의 역량 강화를 위해 의무교육으로 규정된 입주자대표회의 교육이 시행 6년이 지난 현시점에서, 입주자대표회의 역할에 대한 인식과 법정 교육이 법규정의 취지에 맞게 시행되고 있는지 등 현황 분석을 통해 문제점과 개선안을 제시할 필요가 있다.

또한 국토교통부 산하 중앙 공동주택관리지원센터에서 입주자대표회의 및 주민 교육을 시작하고 있는 바, 교육현황에 대한 기초조사를 통해 바람직한 교육 방향을 제시하고 정책적 제언이 필요한 시점이다.

따라서 본 연구에서는 입주자대표회의의 역할에 대한 인식 등을 분석하고, 입주자대표회의 의무교육의 교육내용 분석 및 교육 방식의 문제점을 파악하고자 하였다. 이를 통해 입주자대표회의 역할 및 역량 강화 측면에서 필요한 의무교육의 개선방안을 제시하는데 그 목적이 있다.

2. 연구내용

본 연구의 목적을 수행하기 위한 연구내용은 다음과 같다. 첫째, 입주자대표회의 역할 및 역량 강화에 대한 주민 의견은 어떠한지 분석한다. 둘째, 입주자대표회의 의무교육의 내용을 분석한다. 셋째, 입주자대표회의 의무교육에 대한 시·군·구 담당자와 전문가 의견을 파악한다. 넷째, 입주자대표회의 역할 및 의무교육의 개선방안을 제시한다.

3. 연구방법과 대상

본 연구는 연구내용에 따라 세 가지 연구방법으로 진행되었다. 첫째, 입주자대표회의 역할과 교육에 대한 주민과 동별대표자의 의견을 분석하기 위해 수도권 30개 단지에 거주하는 102명(주민 73명, 전·현직 동별대표자 29명)을 대상으로 설문조사를 실시하였다.

둘째, 각 지자체별로 실시된 입주자대표회의 의무교육의 내용 분석을 실시하였다. 지자체별 홈페이지에 공개하고 있는 교육강좌 자료와 수집한 교육자료집을 분석 자료로 활용하였다. 교육현황에 대해서는 1차 조사가 실시되었는데, 조사대상 모집단인 시·군·구 278개(2017.2 기준1))의 홈페이지를 통해 입주자대표회의 교육(2014~2016년 실시된 교육)에 관한 공문 및 자료 등을 수집하였다. 조사시점을 기준으로 입주자대표회의 교육에 관한 일정 및 자료가 홈페이지에 게시된 것으로 파악된 시·군·구는 83군데였으며, 이 중 조사시점 기준으로 지난 2년간 교육을 시행한 일정 및 자료가 공개된 곳은 총 66군데였다. 또한 홈페이지 공개 자료 외에 따로 수집된 교육자료집 인쇄물도 분석대상에 포함하여, 시·군·구 교육 자료는 총 69개가 분석에 활용되었다.

그 후 2019년에 2차 조사를 실시하였는데, 1차 조사 후 관련 규정의 개정 및 온라인교육 등의 도입이란 교육 환경의 변화가 있었으며, 이를 고려하여 2차 조사를 통해 교육현황을 비교함으로써 교육 내용에 대한 시계열적 분석을 시도하였다. 2차 조사대상 시·군·구는 1차 조사대상과 동일한 곳을 선정하여 비교분석을 실시하였다.

셋째, 시·군·구 담당자를 대상으로 한 인터뷰 및 전화조사를 실시하였다. 시·군·구 담당자(최소 1회 이상 교육 운영 경험이 있는 자, 공무원 또는 위탁 교육기관 담당자 등)와 관련 전문가 총 20명을 대상으로 교육 현황 및 문제점, 애로사항 등을 파악하였다.


Ⅱ. 이론적 배경

1. 입주자대표회의 관련 법규정

「공동주택관리법」제14조에서 제17조, 동시행령 제11조에서 제18조, 동 시행규칙 제4조와 제5조에서는 입주자대표회의 관련 내용을 규정하고 있다. 이 중 입주자대표회의의 역할에 대해서는 「공동주택관리법」제14조 제10항과 동시행령 제14조 제2항의 의결사항 등을 통해 간접적으로 제시하고 있으며, 주민을 대표해 공동주택의 중요한 사안을 결정하는 ‘의결기구’로서의 역할을 보여주고 있다. 관리규약 개정안의 제안에서부터 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항에 이르기까지 입주자대표회의가 결정해야 하는 사안은 관리비, 시설유지, 주민 생활, 관련 규정 등 다양한 분야를 포함하고 있다.

입주자대표회의가 공동주택의 주요 사안에 대한 의사결정기구로서 역할을 제대로 수행할 수 있도록 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 운영에 필요한 교육 및 윤리교육을 실시할 의무가 있다. 또한 교육내용에 포함해야 할 내용으로 1. 공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항, 2. 입주자대표회의의 구성원의 직무소양 및 윤리에 관한 사항, 3. 공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항, 4. 관리비·사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항, 5. 입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항, 6. 하자 보수에 관한 사항, 7. 그밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항으로 제시하고 있다(「 공동주택관리법」제17조). 즉, 입주자대표회의로서 그 역할을 충실히 하기 위해서는 공동주택관리 관련 주요 내용에 대한 이해와 주민 대표로서 갖추어야 할 소양 및 윤리에 대해 숙고할 필요가 있다는 점을 교육내용의 주요 골자를 통해 엿볼 수 있었다.

또한 국토교통부는 2010년도부터 공동주택 우수관리단지 선정지침을 통해 매년 전국의 의무관리대상 공동주택 중 우수한 단지를 선정, 시상하고 있다. 선정기준의 평가 분야는 1. 일반관리, 2. 시설유지관리, 3. 공동체 활성화, 4. 재활용 및 에너지 절약으로 구성되는데, 이 중 공동체 활성화 부문의 배점이 30점으로 가장 높게 제시되고 있다(국토교통부, 2019). 따라서 의사결정기구인 입주자대표회의의 주민 화합 및 층간 소음 등 분쟁 해결을 위한 공동체 활성화에 대한 역할이 필요함을 이 선정기준을 통해서도 볼 수 있었다.

2. 입주자대표회의 관련 기존 연구 분석

입주자대표회의 관련 주요 선행연구를 분석한 결과, 입주자대표회의의 법적 지위와 역할에 관련된 논문이 가장 많았으며, 업무 범위 및 공동체 활성화 관련 연구도 일부 있었다.

입주자대표회의 관련 문제점과 개선 등에 대한 조사에 의하면, 분양아파트의 민원 유형 중 가장 많은 것 중 하나는 동별대표자 해임사유와 동별대표자 자격 등에 대한 것이라는 분석(Kwon & Kim, 2013)과 함께 입주자대표회의의 책임감을 강화하기 위한 방안과 제도적 개선 등이 필요하다고 주장되었다(Kim, Lee & Kim, 2014).

Yoon(2012) 연구에서도 입주자대표회의의 전문성을 저해하는 요인으로는 관리운영에 대한 전문적인 지식부족이 가장 큰 원인이며, 이들에 대한 교육이 시급하다고 지적되었으며 입주자대표 임원 당선 후 의무교육이 꼭 필요하다는 분석 결과가 제시되었다. 이후 입주자대표회의 교육 의견조사 결과(Kwak et al., 2015), 입주자대표회의 역할을 수행하는데 가장 어려운 점으로 ‘공동주택관리 제도 및 관련법 지식 부족’이라고 지적하면서, 관리 관련 정보 자료 제공에 대한 요구도가 높다고 하였다.

입주자대표회의 교육과 관련해서는, 입주자대표회의 관련 의견조사와 판례 사례를 통해 입주자대표회의 자질 함양과 교육의 중요성, 기존 교육 현황의 문제점, 전문 기구를 통한 교육 지원 등에 대한 내용이 일부 주장되었다. Na(2014)는 국토교통부 자료를 인용해, 2012년 전체 230개 시·군·구 중 200개 시·군·구에서 교육을 실시하였으나, 전체 대상자 97,761명 중 23%인 22,344명이 교육에 참석한 것으로 나타나 참석률이 극히 저조함을 지적하였다. 또한 몇몇 사례분석을 통해 교육이 비전문적 집합교육으로 형식적으로 실시되고 있으며, 참석률 또한 저조하여 실질적인 교육이 되지 못하고 있으므로 권역별 맞춤형 이동교육을 실시해야 하고, 전문기관과 전문가에 의한 교육을 실시해야 한다고 주장하였다.

Eun et al.(2015) 역시, 공동주택관리 관련 교육 중에서 입주자대표회의 운영교육이 가장 문제가 많다는 점을 제시하였으며, 의무교육임에도 불구하고 참여율 저조, 교육내용의 비표준화 문제, 교육 내용의 부족과 점검 부재, 지자체의 형식적인 교육 등의 문제점을 지적하였다. 참여율을 높이기 위해 평일 오후 뿐만 아니라 평일 저녁과 주말에도 교육과정을 개설하여야 한다고 주장하였다.

실제로 동별 대표자의 참여율을 높이기 위해 다양한 날짜와 시간대에 교육과정을 개설한 후 참석자의 참여율을 조사한 사례에 의하면(서울시 노원구, 2017),2) 1년 중 1~2일을 정해 운영하던 기존 교육에 비해 참석률이 매우 높은 것으로 나타났다. 입주자대표회의 운영 교육 후 참석자를 대상으로 질문한 결과, 전문가에 의해 진행된 교육내용의 만족도도 매우 높은 것으로 보고되었다.

Cheon et al.(2013) 연구에서는 아파트 공동체 활성화의 중요성이 높아지고 있지만 주민들의 인식은 낮은 편이며, 특히 입주자대표회의와 주민활동가를 대상으로 한 공동체활성화 교육이 매우 필요하다고 주장하였다. 지자체에서 의무적으로 매년 시행하는 입주자대표회의 운영 및 윤리교육에 공동체 활성화 내용이 포함되도록 할 필요가 있다고 주장하였다. 교육을 통해 아파트 공동체 활성화의 취지와 필요성에 대한 이해, 커뮤니티 활동의 전반적인 기획방법, 공동체 활성화 프로그램과 공간활용 정보, 층간소음 등 주민 간 갈등관리와 주민교육, 커뮤니티 관련 법규정, 참여와 봉사정신 등에 대한 정보와 지식을 제공해 야 한다고 하였다.

전문교육 기관을 통한 교육 지원의 필요성과 관련하여 Kwak et al.(2015)는 법으로 정한 의무교육이 원활히 이루어질 수 있도록 국토교통부의 중앙공동주택지원센터에서 다양한 입주자대표회의 교육을 개발하고 지원해 줄 필요성이 있다고 주장하였다.

기존 연구를 분석해 본 결과, 입주자대표회의 교육의무화(2014년) 이후에는 교육 운영상의 문제점에 대한 언급은 있으나, 교육 운영 현황이나 교육평가 등에 대한 체계적인 연구는 없는 실정인 것으로 나타났으며, 교육 내용 중 공동체 활성화의 중요성이 지적되고 있었음을 확인할 수 있었다.


III. 입주자대표회의 역할 중요성 등에 대한 주민의견 분석

입주자대표회의 역할 및 교육에 대한 주민 의견을 조사하고자, 공동주택에 거주하는 102명 대상으로 설문조사를 실시하였다. 표집은 지자체 공모사업 등으로 공동체활성화 사업을 1회 이상 실시한 30개 단지의 주민 중 공동체활성화 단체, 동아리 등 주민단체, 노인회, 입주자대표회의 등 활동이나, 단지 내 행사에 참여해 본 경험이 있는 주민을 대상으로 선정하였다. 입주자대표회의 역할과 교육, 공동체 활성화 역할 등에 대한 의견을 주기 위해서는 최소한 단지 현황에 관심이 있는 주민이어야 응답이 가능할 것으로 판단되었기 때문이다. 표집된 조사대상자의 연령은 60대 이상(33.7%), 50대(32.7%), 40대(27.6%)), 30대(6.1%) 순으로 나타났으며, 주택소유형태는 자가(88.4%)가 가장 많았고, 성별은 여자(74%), 남자(26%)순이었다.

조사 결과, 입주자대표회의에 대한 인지도를 5점 만점으로 조사한 결과, 응답자의 73.6%가 알고 있다(조금 안다, 매우 잘안다)라고 응답하였다(평균값 3.97). 입주자대표회의의 주택관리 상 역할 중요성에 대해서는 91.2%가 중요하다고 하였으며(평균값 4.73), 응답자의 86.3%가 주택관리에 대한 입주자대표회의의 교육이 중요하다고 하였다.

Recognition of Resident Representative Organization(N=102)

Importance and Educational Importance of Management of Resident Representative Organization(N=102)

입주자대표회의 의무교육에 대한 의견으로, 의무교육 4시간에 대해서는 적정하다는 의견이 가장 많았으며(50.5%), 다음으로 부족하다(부족, 매우 부족)는 의견이 많았다(38.1%).

Adequacy of 4 Hours of Training(N=102)

의무교육 내용별로 중요한 것을 복수응답하도록 한 결과, 주택관리 관계 법령(빈도수 50), 입주자대표회의 직무소양(45), 공동체 활성화(34), 장기수선충당금(27), 주민 간 분쟁조정(22), 하자보수(8) 순으로 나타났다.

Important Things in Compulsory Education(N=102)

주민 공동체 활성화와 관련된 사항을 입주자대표회의와 관련해 몇 가지 질문하였다. 그 결과 입주자대표회의의 협조 여부와 관련해서는 협조적이라는 긍정적 응답 비율은 64%로 높았다.

Degree of Cooperation in Resident Representative Organization(N=102)

주민 공동체 활성화에 있어 입주자대표회의의 역할 중요성에 대해서는 중요하다는 의견(92.2%, 평균값 4.62)이 많았다. 또한 공동체 활성화와 관련된 입주자대표회의의 교육 중요성에 대해서도 중요하다는 의견(86.3%, 평균값 4.51)이 많았다.

Importance of Residents' Responsibility for Community Revitalization and Importance of Community Activation Education(N=102)

공동주택관리에 대한 주민교육 필요성에 대해서는 필요하다는 긍정적 답변이 78.1%로 많았으며(평균값 3.97), 공동주택관리 교육이 있다면 응답자는 참여할 의사가 있는 지에 대해서는 그렇다는 긍정적 의견이 69.4%이 많았다(평균값 3.74).

Need for Residents Education and Willingness to Participate in Education(N=102)

교육방식과 관련된 질문으로, 국토교통부 산하 중앙공동주택관리지원센터에서 운영, 보급 중인 입주자대표회의 온라인교육에 대한 의견을 조사하였다. 입주자대표회의의 의무교육을 온라인 교육과 오프라인 교육으로 병행하는 것에 대해서는 찬성한다(63.7%)는 의견이 많았다(평균값 3.77).

Related Comments on Online and Offline training(N=102)

공동주택관리에 관한 온라인 교육의 용이성에 대해서는 60.9%가 긍정적으로 응답하였다(평균값 3.69). 응답자의 온라인 교육에 대한 참여 의향을 물어본 결과, 66%가 참여할 의향이 있는 것으로 나타났다(평균값 3.85).

이처럼, 조사대상 응답자는 입주자대표회의에 대한 인지도와 역할 중요성, 입주자대표회의 교육 중요성에 대해 긍정적인 의견을 보이고 있었다. 또한 의무교육 내용에 대해서는 주택관리 관계 법령과 직무 소양, 공동체 활성화 순으로 중요하다고 하였으며, 무엇보다 공동체 활성화에 있어 입주자대표회의의 역할이 중요하므로 이들을 대상으로 한 공동체 활성화 교육의 필요성에 공감하고 있었다. 최근 추진되고 있는 입주자대표회의 온라인교육에 대해서도 긍정적인 반응을 보이고 있는 것으로 나타났다.

Ease of Online Training and Willingness to Participate(N=102)


IV. 입주자대표회의 의무교육의 분석

「공동주택관리법」제2조 제1항에서는 의무관리대상 공동주택의 범위3)를 규정하고 있는데, 전국 의무관리대상 공동주택은 전국 17개 시도에 16,720단지가 있으며(K-apt.go.kr 2020.1 기준), 단지수로는 경기도가 가장 많은 것으로 나타났다(4,381개 단지).

입주자대표회의 의무교육의 시행 의무가 있는 조사대상 69개 시·군·구의 교육 현황은 <Table 10>에서와 같다. 교육내용에 대한 1차 분석과 2차 분석을 통해 파악하고 자 한 것은 오프라인 교육내용의 변화와 온라인 교육의 도입 정도였다.

Category of the Local government's Education Contents of Compulsory Education for Resident Representative Organization(N=69)

입주자대표회의 교육내용의 주요 골자는 관리규약 및 관련 법령 전반, 입주자대표회의 운영과 직무, 윤리교육, 공동체 활성화, 층간소음 및 주민 간 분쟁, 관리비, 하자보수 및 장기수선계획, 관리주체 교육, 기타로 구분하였다. 분류기준은 교육내용 대부분이 관련 법령을 기반으로 하였으나, 분석된 자료에서 교육내용을 구분하는 것이 쉽지는 않았다. 따라서 교시별 혹은 장별 제목에서 강조된 키워드를 기준으로 구분하였으며, 교시별 구분 없이 법령전반의 내용을 골고루 다룬 경우에는 관련 법령 전반으로 구분하여 분석하였다.

조사 결과에 의하면, 2016년과 2019년도 교육에서 한번 이상 다룬 교육내용으로는 입주자대표회의 운영직무(61개소)가 가장 많았으며, 다음으로는 관리규약 및 관련법 전반(58개소), 윤리교육(47개소), 관리비(45개소), 하자보수와 장기수선계획(45개소), 공동체 활성화(37개소), 층간소음 및 주민분쟁(30개소) 순으로 나타났다. 입주자대표회의 의무교육에서 정하는 내용과 관련이 없는 관리주체교육(12개소)과 기타 내용(52개소)도 포함되어 있음이 나타났다. 그 내용을 구체적으로 살펴보면, 입주자대표회의의 역량 및 소양을 위한 교육과는 다소 거리가 먼 교양강좌, 시·군·구 사업 소개가 포함되어 있었으며, 자격소지자를 위한 안전교육, 소방교육 등도 다수 포함되어 있었다. 이는 법규정에서 정하는 교육내용에 해당되지 않으며, 할애 시간이 긴 경우 지루하고 불필요한 교육으로 비춰질 수 있었다. 안전교육 등은 입주자대표회의보다는 관리주체가 이수해야 하는 것이 적절함에도 불구하고, 입주자대표회의 교육으로 개설되기도 하였으며, 교육 참석자 중 다수가 관리소장 등 직원도 함께 참석하도록 한 교육도 있어서, 교육 목적에 부합하지 않는 내용이 포함되어 있음이 문제점으로 발견되었다.

교육 목적상 입주자대표회의 구성원이 주 대상이기는 하지만 예비 동별 대표자로 볼 수 있는 주민에게도 교육참여 대상으로 포함 시킨 곳도 다수 있었다. 교육대상자 중 눈에 띄는 것은 소규모 공동주택 자치회 구성원과 입주자대표회의가 구성된 비의무관리 대상 공동주택 관련자 등으로, 이들에게 입주자대표회의 교육을 개방함으로써 소규모 공동주택의 관리에 대한 인식을 갖도록 유도한 점은 바람직하다고 볼 수 있었다.

2016년도 대비 2019년도 교육내용 변화를 살펴보면, 관리비(59.3%), 공동체 활성화(66.7%), 입주자대표회의 운영직무(67.3%), 관리규약 및 관련 법 전반(76.0%) 순이었는데, 즉 관리비 교육이 2016년도에 비해 2019년도에는 약 40% 이상 줄어든 것을 확인할 수 있었다. 또한 관리주체교육은 2016년도(10개소)에 비해 2019년도(3개소)로 상당히 많이 줄어들어, 입주자대표회의 교육에 관리주체 교육을 끼워넣는 문제점이 상당히 개선되었음을 볼 수 있었다. 하지만 여전히 입주자대표회의 의무교육 내용으로 바람직하지 않은 교육내용이 남아 있는 것은 문제점으로 지적할 수 있어, 교육내용의 표준화와 필수 컨텐츠에 대한 제시가 필요함을 시사하고 있다.

2019년도 오프라인 교육내용의 수가 줄어든 것은 조사대상 시·군·구 중 47곳에서 중앙공동주택관리지원센터에서 제공하는 온라인 교육을 의뢰해 대체한 점이 반영된 것이며, 온라인 교육상 어떤 내용을 선택하였는지는 상세히 파악하기 어려웠다. 다만 중앙공동주택관리지원센터의 온라인 교육내용은 그동안 오프라인에서 이루어진 교육내용을 모두 개설하여 운영하고 있어, 시간과 강사문제로 다루지 못한 내용을 선택할 수 있는 장점이 있었다.

시·군·구 의무교육 4시간에는 대부분 두 가지 이상의 교육내용으로 구성되어 있었으며, 2016년 「공동주택관리법」제정 시 추가된 교육내용 중 ‘주민 간 분쟁에 관한 사항’은 시행빈도수가 가장 낮은 것으로 나타났다. 일부 시·군·구에서는 법령에서 제시한 교육내용 골고루 포함하기보다는 한두 가지 내용만을 다루고 있는 곳도 있었다.


V. 입주자대표회의 교육에 대한 시·군·구 교육 담당자 및 전문가 의견 조사

입주자대표회의 교육의 문제점 등을 파악하기 위해 시·군·구 교육 담당자 10명과 관련 학계 및 현장 전문가 10명4)을 대상으로 교육내용 및, 교육대상자, 교육참여율, 기타 사항으로 나누어 질문하였다.

1. 의무교육 내용, 교육대상자 등의 문제점과 의견

그동안의 입주자대표회의 운영 및 윤리교육의 현황을 보면, 관련 규정을 기본으로 하여 지자체별로 약간씩 수정하여 진행하고 있다고 보고되었다. 이번 조사에 의하면, 일부 지자체의 경우 의무교육 4시간 중 소방교육, 담당부서의 사업 소개 등 교육의 취지와 관련이 적은 강좌도 포함시키고 있다고 하였다(f=5). 이는 앞서 교육내용 분석에서 지적한 바와 같은 것으로 나타났다. 전문가들은 「공동주택관리법」제17조에서 정하는 교육내용에 대한 이견은 없었지만, 인권 및 성희롱 예방 교육이 추가될 필요가 있다는 의견이 있었다(f=2). 또한 법에서 정하는 교육내용이 중요한 바, 이를 위한 교육을 하기에는 법정 4시간이 턱없이 부족하다는 의견을 보였다(f=10).

교육 담당자에 의하면, 법정 교육내용 중 어떤 것을 당해년도 교육에 포함시킬 것인지에 대한 결정은 부서 의견과 교육담당자에 의해 이루어지며, 대게 이전년도에 준해 정하고 있다고 답하였다(f=10). 이는 관련 법령에서 제시하고 있는 교육내용을 짧은 시간에 골고루 다루기 위해서 동별대표자 임기를 고려해 교육내용이 겹치지 않도록 년차별로 배분하는 등의 교육모듈 제시 혹은 표준화가 필요함을 시사한다.

학계 및 현장 전문가들은, 입주자대표회의 역할 중 하나로 강조될 필요가 있는 것은 주민 화합과 참여 유도, 공동체 활성화 활동을 기획, 추진하는 것이라는 공통된 의견을 보였다(f=10). 입주자대표회의 지지 하에 공동체 활성화가 잘되고 있는 단지는 건물 유지관리, 관리 투명성, 주민 간 갈등 감소, 민원 감소, 직원 고용안정, 주민화합 등 측면에서 긍정적인 효과가 나타나고 있다고 하였다. 의무교육 내용 중 관련 규정 등 전문 지식도 필요하지만, 주민 공동체 활성화에 대한 입주자대표회의 역할강조가 중요하다고 보았다. 하지만 교육내용 중 공동체 활성화 내용을 다루는 곳은 아직 많지 않다고 지적하였다.

교육대상자와 관련된 의견으로, 전문가들은 동별대표자뿐만 아니라 관리사무소장 등 직원 교육과 병행하여 시행하는 경우도 있어, 동별대표자에게 필요한 맞춤식 교육에 문제점이 있다고 지적되었다(f=10). 하지만 교육담당자의 경우, 교육내용별로 수준 높은 강사진을 구하는데 어려움이 있다고 지적하기도 하였는데, 관련 법령 강의는 강사진 풀이 어느 정도 확보되지만 윤리교육, 공동체 활성화, 층간소음 등 주민분쟁 관련 강사진은 부족하다는 의견도 있었다(f=3). 특히 입주자대표회의 윤리교육을 주택관리사협회 등 관리사 단체에서 강의하는 것에 대한 반감과 불만이 적잖이 제기된다고 하였다(f=3).

의무교육 대상자에 대해서는 일반 주민도 교육에 참여 할 수 있도록 함으로써 공동주택관리에 대한 주민 관심도와 이해도를 높이는 게 필요하다 라고 전문가들은 보았다(f=10). 다만, 관리사무소장이나 직원 등도 같이 교육내용을 듣는 것은 바람직하지만, 입주자대표회의를 대신에 참석한 경우라면 본 교육의 취지에 맞지 않는 것으로 볼 수 있으며, 대리 출석에 대한 관리가 필요하다는 점에 찬성하였다.

2. 의무교육 참여율 저조 문제점

의무교육을 받아야 하는 동별대표자의 수에 비해 참여율이 낮다는 점은 공통적으로 지적되고 있는 문제점이었다(f=20). 관리사무소 직원을 대리 출석시키는 경우도 나타나고 있는데, 이는 의무교육 중요성에 대한 공감대가 낮은 점이 가장 큰 문제라고 지적하였다. 법규정의 경우 내용이 어려워서 교육 흥미를 떨어뜨리는 요인이 되며(f=10), 다수가 참여할 수 있는 교육 일시와 접근성을 높일 수 있는 장소 선정 등의 문제로 참여율을 높이는 데 한계가 있음을 교육 시행 상 어려운 점으로 꼽고 있었다(f=20). 교육담당자에 의하면, 직장을 다니는 동별대표자는 참여가 어려우며 고령의 동별대표자는 교육장소까지 이동거리가 멀거나 교통편이 좋지 않은 경우에는 교육참여를 강제하기에 일선에서 어려움이 있다는 의견도 보였다(f=10). 또한 참여에 따른 인센티브와 불참 시 받게 될 수 있는 동별대표자 활동 제한에 대한 실효성이 적다고 지적하였다(f=6).

공동주택관리와 관련된 불합리한 운영과 비리 등의 문제를 해소하고, 봉사직이지만 의사결정기구로 중요한 권한을 가진 입주자대표회의의 전문성을 높이고자 한 관련법 규정의 의도와 달리, 입주자대표회의 운영 및 윤리교육이 형식적으로 운영되고 있는 사례가 여전히 발생하고 있었다. 이는 사회적 비용의 낭비를 초래할 뿐만 아니라 교육에 대한 주민 만족도를 떨어뜨림으로써 교육의 취지를 무색하게 만들 우려가 있다고 관련 전문가들은 지적하였다(f=10).

3. 소규모 공동주택과 분양임대혼합주택단지 주민대표의 교육

소규모 공동주택 관리와 분양임대혼합주택 관리 문제가 대두되고 있지만 의결기구인 주민 대표회의의 구성 및 교육에 대한 법규정은 여전히 미흡한 실정이어서, 현장에서의 관리 문제가 제기되고 있었다.

2019년 4월 「공동주택관리법」개정에 의하면, 의무관리대상 공동주택에 해당하지 않는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 경우, 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로 관리할 수 있도록 하였다. 즉, 소규모 공동주택도 주민 결정에 따라 의무관리대상 공동주택과 같이 관련 법에서 정하는 바에 따라 관리할 수 있도록 한 것이다. 하지만 의무관리 여부와는 상관없이 소규모 공동주택의 입주자대표회의에게도 기본적인 주택관리 지식과 역량강화 등을 위한 교육을 지자체별로 실시할 필요가 있다. 관련 전문가에 의하면, 소규모 공동주택은 주민대표 및 관리자 유무에 따라 관리의 질에서 매우 차이가 있다고 하였다(f=5). 또한 주택관리를 체계적으로 하고 싶어도 이에 대한 정보 및 교육 등이 부족해 관할 지자체에서 도와주길 원하며, 소규모 공동주택에 부합한 최소한의 관리방침 마련에 대한 수요가 높은 것으로 보고 있었다.

분양임대 혼합주택단지의 경우, 「공동주택관리법」제10조 제1항과 제2항에서만 규정하고 있으며, 혼합주택단지로써의 특수성을 살린 주택관리와 주민대표의 맞춤식 교육이 무엇보다 필요한 실정이다. 전문가 의견에 따르면, 소셜믹스 차원에서 분양주택과 임대주택을 한 단지에 건설하였지만, 주택관리를 함에 있어 적용받는 법이 각기 달라서 주민 간 갈등과 다툼이 크다는 점을 지적하였으며(f=5), 이는 기존 연구를 통해서도 주장되고 있었다(Eun, 2015; Eun, 2019). 분양주택의 입주자대표회의와 임대주택의 임차인대표회의가 혼합주택단지의 특수성을 살려 어떻게 관리를 할 것인지를 별도의 교육을 통해 전달할 필요가 있다.

즉, 법정 의무교육 외에 소규모 공동주택 및 분양임대혼합주택단지에 맞는 특화 교육이 시·군·구 차원에서 적극적으로 제공될 필요가 있으며, 이를 위한 법적 근거 마련 및 시·군·구의 교육지원에 대한 방안 모색이 요구된다.


IV. 결 론

시·군·구 교육현황 내용분석과 교육 담당자 및 전문가 등에 의해 파악된 입주자대표회의 의무교육의 문제점은 다음과 같았다. 현 의무교육의 문제점으로는 입주자대표회의 구성원의 참석률 저조, 교육내용의 비표준화 문제, 교육 내용의 부족과 점검 부재, 지자체의 형식적인 교육 등이 지적되었다. 교육 참여자의 눈높이를 맞추지 못하는 교육이 많고, 불필요한 교육과정이 들어가 있기도 하였다. 따라서 조사결과를 토대로 입주자대표회의 역량 강화 및 의무교육 개선방안 등을 제시하면 다음과 같다.

첫째, 표준화된 교육내용 및 필수적인 컨텐츠 제시가 필요하다. 시·군·구 담당자의 마인드와 역량에 따라 교육의 질이 좌우될 수 있으므로, 중앙공동주택관리지원센터에서 구체적인 교육시행 가이드라인과 매뉴얼을 제시하고, 다양한 컨텐츠를 개발해 시·군·구를 지원할 필요가 있다.

둘째, 현재 운영 중인 공동주택관리지원센터의 교육지원 기능을 확대할 필요가 있다. 맞춤식 교육이 이루어지고 있지 않은 분양임대혼합주택단지와 소규모 공동주택의 관리를 위한 교육 프로그램 개발이 필요하다. 또한 교육아카데미를 일반 주민에게까지 확대하고, 주민 역량 강화교육이 전국 단위에서 이루어질 수 있도록 그 기능이 강화될 필요가 있다. 교육 방식도 온라인 교육 뿐 아니라 워크샵 및 현장교육 등을 병행하는 등 다양한 교육 프로그램 개발을 통한 맞춤식 교육이 제공되어야 한다.

셋째, 입주자대표회의 교육내용 중 공동체 활성화 내용이 강화될 필요가 있다. 왜냐하면 공동체 활성화의 중요성과 함께 이에 대한 입주자대표회의 역할 중요성이 대두되고 있기 때문이다. 공동주택관리와 관련해 사회적으로 이슈화 되고 있는 층간소음, 주민 무관심, 이웃 간 갈등 문제, 사회적 관계망 부재 등이 공동주택의 사회적 문제를 해결하는 방안 중 하나로 주민 자치 교육과 공동체활성화 사업의 보급이 주장되고 있는 바, 입주자대표회의 교육 및 주민 교육을 통해 공감대 형성이 우선되어야 한다. 「공동주택관리법」제17조 제2항에서는 입주자대표회의 교육에 포함해야 하는 교육 내용으로 제3호 ‘공동주택단지 공동체 활성화에 관한 사항’을 제시하고 있다. 하지만 시·군·구 교육내용을 분석한 결과에 의하면, 공동체 활성화와 층간소음 및 주민분쟁 관련한 내용은 다루고 있는 시·군·구는 절반에 그치고 있었다. 앞서 제시한 시·군·구의 의무교육 가이드라인 제시를 통해 최소한 격년(동별 대표자의 임기 2년 고려)으로 법에서 정하고 있는 교육내용이 골고루 다루어질 수 있도록 유도할 필요가 있다.

넷째, 교육시간과 교육장소, 교육방식 등 다양한 맞춤식교육모델 개발이 필요하다. 교육시간이 대부분 평일 낮이고, 교육장소는 시·군·구의 청사 등 공공건물이 이용됨으로써 교육 참여 및 접근성 문제가 발생하고 있으므로, 주말 및 평일저녁 등 다양한 시간대에 개설하거나 온라인과 오프라인 교육을 대상자에 맞게 병행해야 한다. 집체교육과 소그룹, 찾아가는 교육 등 수강자와 지역적 특성 등을 감안하여 다양한 교육모델이 개발되어야 한다. 조사대상 지역 중 서울시 노원구의 경우, 입주자대표회의 구성원 교육을 평일낮, 평일저녁, 주말 등 다양한 시간대에 개설하고, 교육 회차 역시 여러 회로 나누어 동대표들이 개인일정에 맞추어 선택할 수 있는 기회를 제공함으로써 참여율을 높인 사례를 통해 그 시사점을 찾을 수 있다.

다섯째, 참석한 동별대표자 날인, 수료기준 수립과 수료증 발급을 표준화하고, 자격제한 뿐 아니라 관리지원이나 인센티브 부여 등 적극적인 참여유도 방안이 필요하다. 예를 들어 단지별 전문 컨설팅 지원, 공동주택 보조금 등 지원에 있어 가점 부여, 공동체 활성화 지원 등을 고려해 볼 만하다.

여섯째, 입주자대표회의 교육 평가도구 개발과 평가 적용이 필요하다. 일부 시·군·구에서는 교육 후 참여자평가를 통해 차기 교육에 반영하는 피드백 과정을 거친 사례도 있었다. 이는 기존 연구(Eun et al., 2015)에서도 주장된 바 있듯이, 입주자대표회의 의무교육의 내실화를 위해 현재 시·군·구에서 운영하고 있는 입주자대표회의 의무교육에 대해 중앙정부 차원에서 평가가 필요하다. 의무교육에 대한 정기적인 모니터링과 함께 의무교육의 효과를 분석함으로써, 교육 효과의 극대화 방안을 도출하는 데 기여할 수 있을 것으로 기대한다.

Acknowledgments

이 논문은 2015년도 한국연구재단의 지원을 받아 수행된 연구지원사업(과제번호 : 2015S1A5B5A07042141)에 의해 수행되었음.

이 논문의 일부는 2017년 (사)한국주거학회 추계학술발표대회에서 발표한 것을 수정보완하였음.

Notes

1) 자료: 행정자치부 주민등록 인구통계사이트
2) 총 참석자 744명 중 평일 오전 참여자는 28.1%, 평일 오후 10.1%, 평일 저녁 20.2%, 주말 8.9%, 기타(온라인교육 등) 0.7% 인 것으로 나타났음. 즉, 기존에 개설되지 않았던 평일 저녁과 주말의 교육과정에 참여자는 전체의 29.1%인 것으로 나타남.
3) 「공동주택관리법」 제2조 제1항 “의무관리대상 공동주택”이란 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말하며, 그 범위는 대통령령으로 정하고 있음.
4) 시·군·구 건축, 주택 관련 부서의 담당 공무원 8명, 위탁 교육기관 담당자 2명, 학계 및 현장 전문가 10명(교수, 연구원, 언론인, 협회 및 기관대표)을 대상으로 조사하였음.

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Table 1.

Recognition of Resident Representative Organization(N=102)

Category don’t know at all don’t know neutral know know well Total
*Recognition: 5-point scale (same as below)
freq. (%) 4 (3.9) 5 (4.9) 18 (17.6) 38 (37.3) 37 (36.3) 102 (100.0)

Table 2.

Importance and Educational Importance of Management of Resident Representative Organization(N=102)

Category Not important at all Not important neutral important Very important Total
Role Importance 0 (0.0) 1 (1.0) 8 (7.8) 9 (8.8) 84 (82.4) 102 (100.0)
Education Importance 0 (0.0) 1 (1.0) 13 (12.7) 15 (14.7) 73 (71.6) 102 (100.0)

Table 3.

Adequacy of 4 Hours of Training(N=102)

Category very short short adequate long very long Total
*except no response
freq. (%) 8 (8.2) 29 (29.9) 49 (50.5) 8 (8.2) 3 (3.1) 97 (100.0)
mean 2.68

Table 4.

Important Things in Compulsory Education(N=102)

Category Law Duties, Disposition Community Revitalization Long-term repair allowance Dispute resolution Defect repair
*Duplicate response
freq. 50 45 34 27 22 8

Table 5.

Degree of Cooperation in Resident Representative Organization(N=102)

Category very uncooperative uncooperative neutral cooperative very cooperative Total
*except no response
freq. (%) 4 (4.0) 7 (7.0) 25 (25.0) 22 (22.0) 42 (42.0) 100 (100.0)
mean 3.91

Table 6.

Importance of Residents' Responsibility for Community Revitalization and Importance of Community Activation Education(N=102)

Category not important at all not important neutral important very important Total
Role importance 0 (0.0) 2 (2.0) 6 (5.9) 21 (20.6) 73 (71.6) 102 (100.0)
Education importance 0 (0.0) 1 (1.0) 11 (10.8) 25 (24.5) 65 (63.7) 102 (100.0)
mean 4.51

Table 7.

Need for Residents Education and Willingness to Participate in Education(N=102)

Category Absolutely disagree disagree neutral agree very agree Total
*except no response
Necessity of resident education 1 (1.0) 4 (4.1) 20 (20.4) 45 (45.9) 28 (28.6) 98 (100.0)
Willingness to participation in education 6 (6,1) 4 (4.1) 20 (20.4) 47 (48.0) 21 (21.4) 98 (100.0)
mean 3.74

Table 8.

Related Comments on Online and Offline training(N=102)

Category Absolutely disagree disagree neutral agree very agree Total
*except no response
freq. (%) 4 (4.0) 6 (6.1) 26 (26.3) 36 (36.4) 27 (27.3) 99 (100.0)
mean 3.77

Table 9.

Ease of Online Training and Willingness to Participate(N=102)

Category Absolutely disagree disagree neutral agree very agree Total
*except no response
Easy 3 (3.1) 11 (11.3) 24 (24.7) 34 (35.1) 25 (25.8) 97 (100.0)
Willingness to participation 3 (3.1) 7 (7.2) 23 (23.7) 33 (34.0) 31 (32.0) 97 (100.0)
mean 3.85

Table 10.

Category of the Local government's Education Contents of Compulsory Education for Resident Representative Organization(N=69)

Category 2016 2019 2016, 2019
1 or more times
*Local government’s Educational Materials: Website Bulletin Board and Educational Materials, etc.
*Online Training Materials: The Central Multi-family Housing Management Support Center’ Materials (As of the end of June, 2019)
Operation and duties of resident representative organization 55 37 61
Management agreement, law 50 38 58
Ethics education 31 28 47
Administration fee 27 16 45
Defect repair, long term repair plan 22 21 45
Community revitalization 18 12 37
Floor noise, resident dispute 13 13 30
Manager training 10 3 12
Etc 26 28 52
Online education 47